Дубай, город, ассоциирующийся с амбициями, роскошью и неуклонным ростом, прочно закрепил свои позиции в качестве глобального центра бизнеса, финансов и туризма. Такое стратегическое позиционирование в сочетании с активной позицией правительства способствует созданию среды, которая постоянно привлекает конференции, выставки и другие мероприятия мирового уровня. Эта быстро развивающаяся конференц-площадка, в свою очередь, оказывает глубокое влияние на рынок краткосрочной аренды в Дубае, стимулируя спрос, формируя тенденции и создавая выгодные возможности как для владельцев недвижимости, так и для профессиональных управляющих компаний.
В 2024 году город получил рекордные 437 заявок на проведение международных деловых мероприятий, что на 20% больше, чем в прошлом году, и планирует к 2025 году ежегодно проводить 400 международных экономических мероприятий. К ним относятся всемирно известные торговые выставки, такие как Gitex и Arab Health, крупные культурные фестивали и спортивные мероприятия, которые в совокупности ежегодно привлекают миллионы посетителей. В 2024 году Дубай с ночевкой посетили 18,72 миллиона иностранных туристов, что на 9% больше, чем в прошлом году, и превысило предыдущий рекорд в 17,15 миллиона человек в 2023 году. Эти посетители, значительную часть которых составляют деловые путешественники, делегаты и экспоненты, часто нуждаются в гибком размещении на короткий срок, выходящем за рамки традиционных гостиничных предложений. Рынок краткосрочной аренды предлагает широкий выбор вариантов – от апартаментов-студий до роскошных вилл, отвечающих различным бюджетам и предпочтениям.
Самым непосредственным следствием этого является значительный рост спроса на краткосрочную аренду, особенно в разгар сезона конференций. Это приводит к увеличению заполняемости домов отдыха, что превосходит показатели традиционного проживания в отелях во многих престижных местах. Например, средняя заполняемость помещений для краткосрочной аренды в Дубае может достигать 85-95% в периоды высокой занятости, что свидетельствует о высоком спросе, обусловленном деловым туризмом. Средняя заполняемость гостиничного сектора в 2024 году составила 78,2% по сравнению с 77,4% в 2023 году, а количество занятых номеров в сутки выросло до 43,03 млн. Такой повышенный спрос позволяет владельцам недвижимости внедрять стратегии динамичного ценообразования. Во время крупных конференций и мероприятий ночные ставки на краткосрочную аренду могут резко возрасти, что приводит к существенному повышению доходности аренды по сравнению с долгосрочной арендой. Типичная краткосрочная аренда в Дубае в 2023 году была забронирована на 255 ночей в год при средней заполняемости 70% и средней дневной ставке в 620 дирхамов. Этот выгодный потенциал привлек многих инвесторов к приобретению недвижимости специально для рынка краткосрочной аренды, при этом типичный доход арендатора в 2023 году достигнет 156 000 дирхамов.
В то время как туристы-любители отдыха остаются значительным сегментом, на конференциях появляется особый тип гостей – деловые путешественники. Эти люди часто ищут жилье, которое предлагает больше пространства, уединения и удобств, способствующих работе, таких как выделенные рабочие места, высокоскоростной доступ в Интернет и полностью оборудованные кухни. Это привело к тому, что мы уделяем больше внимания меблировке и оснащению объектов недвижимости в соответствии с потребностями наших взыскательных клиентов. Близость к крупным выставочным центрам, деловым районам и транспортным узлам становится решающим фактором при краткосрочной аренде объектов для участников конференций. Такие районы, как Центр Дубая, Business Bay, Дубай Марина и близость к Всемирному торговому центру Дубая, пользуются особенно высоким спросом во время деловых мероприятий, поскольку удобство и простота поездок на работу являются ключевыми для делегатов.
В этом меняющемся ландшафте наметились несколько тенденций. В то время как элитная недвижимость традиционно доминировала на рынке краткосрочной аренды в Дубае, растет понимание потребности в среднерыночных и бюджетных вариантах. Не все участники конференций или деловые путешественники стремятся к роскоши, и более широкий диапазон цен позволяет Дубаю обслуживать более широкую аудиторию, что еще больше повышает его привлекательность в качестве места проведения конференций. Этот сегмент предлагает инвесторам привлекательную доходность благодаря постоянному и предсказуемому спросу. Рынок краткосрочной аренды жилья также все активнее использует технологии для повышения эффективности и удобства гостей. Это включает в себя алгоритмы динамического ценообразования на базе искусственного интеллекта, решения для “умного дома” для бесперебойной регистрации заезда и управления энергопотреблением, а также туры в виртуальной реальности для потенциальных гостей. Платформы для управления недвижимостью становятся все более совершенными, предлагая владельцам информацию о состоянии их недвижимости в режиме реального времени.
На конкурентном рынке предоставление исключительных впечатлений для гостей имеет решающее значение. Это не просто чистый и ухоженный отель; это включает в себя индивидуальные рекомендации, оперативное общение и индивидуальные удобства. Компании сосредотачиваются на создании атмосферы “дома вдали от дома”, часто привнося местные особенности и предлагая услуги в стиле консьержа. Глобальный рост удаленной работы привел к увеличению числа цифровых кочевников, желающих арендовать жилье на более длительный срок, то есть на месяц. Привлекательные возможности получения виз в Дубай и высокое качество жизни делают этот город популярным, и Дубай сохраняет свои позиции в качестве одного из ведущих мировых направлений для долгосрочных удаленных работников. Государственные органы Дубая, такие как Департамент экономики и туризма (DET), активно регулируют рынок краткосрочной аренды жилья. Лицензионные требования, стандарты качества и туристические сборы обеспечивают структурированную и безопасную среду как для принимающих, так и для гостей. Эта нормативно-правовая база укрепляет доверие и способствует устойчивому росту рынка.
В условиях такого меняющегося ландшафта профессиональные фирмы по управлению недвижимостью играют важную роль в преодолении сложностей и максимизации потенциала рынка краткосрочной аренды. Такие компании, как Frank Porter, например, предлагают комплексные услуги, охватывающие весь жизненный цикл объекта краткосрочной аренды, от первоначальной настройки и оформления интерьера до динамичного ценообразования, мультиплатформенного маркетинга и круглосуточной поддержки гостей. Используя технологии и опыт, эти компании помогают владельцам недвижимости максимизировать свою прибыль, обеспечивая при этом бесперебойное и качественное обслуживание гостей, будь то деловые путешественники, посещающие конференцию, или туристы, знакомящиеся с городом.
В заключение отметим, что растущий календарь конференций и мероприятий Дубая является ключевым фактором роста и эволюции рынка краткосрочной аренды. Постоянный приток деловых путешественников и делегатов создает постоянный круглогодичный спрос на гибкие условия размещения, что приводит к повышению заполняемости и привлекательной доходности от аренды. Влияние таких крупных мероприятий, как Экспо-2020 (которая привлекла более 24 миллионов посетителей), также было значительным, что способствовало резкому росту краткосрочной аренды и повышению стоимости недвижимости и доходности от аренды в ключевых районах. Поскольку город продолжает расширять свой глобальный охват и привлекать самых разных посетителей, сектор краткосрочной аренды жилья стремится к дальнейшим инновациям, а технологии и профессиональный менеджмент все больше определяют его траекторию.
Автор – генеральный директор и основатель компании Frank Porter.