Инвестиционные фонды недвижимости ОАЭ (Reit) имеют многообещающие перспективы, поскольку они предлагают инвесторам возможность приобрести первоклассную недвижимость без проблем прямого владения, говорит эксперт.
Мадхав Дхар, член-основатель и главный операционный директор ZaZEN Properties, сказал, что рынок Reit в эмирате получил значительный импульс благодаря недавнему первичному публичному размещению акций, проведенному Dubai Holding, с целью привлечения 14,3 млрд дирхамов, что позволило получить валовую доходность до 8%.
“Инвестиционные фонды недвижимости ОАЭ (Reit) выходят на первый план. 28 мая 2025 года состоялся дебют популярного проекта Dubai Residential Reit, рыночная капитализация которого составила 14,3 млрд дирхамов, а ожидаемая валовая доходность – 7-8%. Предложение превысило спрос в 26 раз, превысив 56 миллиардов дирхамов, что доказывает, что инвесторы видят здесь реальную ценность, и это стало впечатляющим дебютом”, – сказал Дхар BTR.
“Дело не только в доходности, хотя доходность в 7-8%, безусловно, помогает; речь идет о прозрачности, зрелости регулирования и ликвидности на рынке, который готов развиваться и расширяться в будущем”, – сказал он. “Это больше, чем просто единовременный успех; это начало нового подхода. Мы переходим от дискреционных, высокорискованных, незапланированных ставок к структурированным, соответствующим шариату, долгосрочным стратегиям получения дохода. Reit в ОАЭ теперь предлагают инвесторам возможность приобрести первоклассную недвижимость без проблем прямого владения. Они обеспечивают доходность, управление и гибкость, и делают это с таким уровнем изощренности, который выделяет их в регионе”, – пояснил он.
Отвечая на вопрос о перспективах Reit в регионе, он сказал, что активы GCC Reit под управлением, по прогнозам, составят около 11,2 млрд долларов в 2025 году и, как ожидается, достигнут 16,7 млрд долларов к 2030 году, что прогнозирует устойчивый совокупный темп роста в 8,2%. “Эти цифры свидетельствуют о том, что рынок только формируется, но у него еще есть реальные перспективы. ОАЭ, и в частности Дубай, остаются центральным регионом в этой эволюции”, – сказал он.
По его словам, к концу года Reit стран Персидского залива могут достичь 16-17 миллиардов долларов, при этом доходность в ОАЭ останется стабильной на уровне 7-8%, если не учитывать внешние потрясения. “Что касается Дубая, то увеличение числа предложений, более глубокое проникновение инвесторов и стабильные потоки доходов могут сделать Reits центральной опорой в сфере инвестиций в недвижимость региона”, – сказал он.
Факторы роста
Дхар описал факторы роста Reit в ОАЭ и сказал, что все начинается с концепции регулирования, поскольку ОАЭ усовершенствовали свою систему Reit и внедрили структуры, соответствующие нормам шариата, что значительно снизило барьеры для входа. “Проект Dubai Residential Reit, первый в Мире проект по продаже жилой недвижимости, является доказательством того, что система работает, обеспечивая прозрачность, управление и эффективность на уровне инвесторов. Этот фундамент имеет решающее значение; без него эти инвестиции оставались бы неликвидными и более рискованными”, – сказал он.
Ссылаясь на последние данные CBRE и Центрального банка ОАЭ, он сказал, что ненефтяной ВВП ОАЭ, по прогнозам, вырастет на 4,7% и даже превысит 6% в 2025 году, чему будут способствовать туризм, торговля и увеличение численности населения.
“Добавьте к этому стремительный рост арендной платы, особенно в горячих точках Дубая, где арендные ставки растут от 12% до 20% в годовом исчислении, а уровень заполняемости составляет около 97%, и внезапно вы получите убедительную информацию о доходности. Инвесторов, стремящихся к защитным активам, приносящим доход на нестабильных рынках, естественно, привлекают Reit с доходностью 6-8% и защитой от инфляции.
Дхар сказал, что первая половина 2025 года стала исторической для REIT ОАЭ. “Dubai Residential REIT открыла двери для IPO, привлекла 2,145 миллиарда дирхамов (584 миллиона долларов), разместила около 15% своего паевого капитала и получила базовый портфель из примерно 35 700 единиц недвижимости он может похвастаться 97%-ной заполняемостью. При ожидаемой доходности в 7-8% по итогам года и высокой видимости денежных потоков, сообщение для рынков было громким и ясным: у нас есть продукт, который работает и приносит стабильный доход в прозрачном, регулируемом механизме”, – сказал он.
“Что касается второй половины 2025 года, я сохраняю осторожный оптимизм. Если мировые ставки снизятся или, по крайней мере, останутся на прежнем уровне, а фундаментальные показатели ОАЭ, рост ВВП, динамика арендной платы и иностранных инвестиций останутся стабильными, то вторая половина, вероятно, будет развиваться на основе динамики второго квартала. Первые дивиденды, которые ожидаются примерно в сентябре, составят 1,1 млрд дирхамов, или 80% от прибыли, что укрепляет доверие к компании. И поскольку интерес инвесторов к активам с устойчивой доходностью растет, я считаю, что мы вступаем в фазу, когда эти первоначальные успехи превращаются в устойчивую грамотность инвесторов и расширение рынка”, – добавил он.
Проблемы для Reit
По словам Дхара, растущая реальная доходность по всему миру создает проблемы. “Если центральные банки будут активно менять курс, стоимость Reit может снизиться, поскольку все больше доходов перетекает в альтернативные варианты с фиксированным доходом. Тем не менее, любой поворот в сторону снижения ставок станет новым катализатором для повышения стоимости Reit, что потенциально приведет к многократному росту”.
Стремительное развитие Дубая может привести к перенасыщению арендной платой после 2027 года. Поддержание высокого уровня заполняемости и, как следствие, высокой доходности будет означать тщательное управление активами и арендаторами, а также строгий контроль за расходами.
“И, наконец, диверсификация остается проблемой. В настоящее время доминирует жилая недвижимость, но для того, чтобы Reit стали по-настоящему развитыми, нам потребуется больше офисных, торговых, гостиничных и логистических объектов, подкрепленных нормативными нюансами и более широким спектром предложений”, – заключил Дхар.
Что такое Reit
Компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящий доход бизнес в сфере недвижимости.
Выгоды
> Диверсификация
> Недвижимость может стать отличной инвестицией
> Легко купить
> Низкие минимальные инвестиции
Категории
–
Акционерный капитал инвестирует в недвижимость
–
Ипотека инвестирует в ипотечные кредиты
–
Hybrid инвестирует в оба сегмента
Цикл Reit
> Компания приобретает недвижимость
> Недвижимость приносит доход
> Инвесторы покупают акции
> Дивиденды, распределяемые между инвесторами