Растущий спрос на доступное жилье в Абу‑Даби будет усиливаться по мере того, как к 2040 году население столицы достигнет 5,4 миллионов человек, и инсайдеры отрасли предупреждают, что существующие цепочки поставок могут привести к тому, что жители с низким и средним уровнем дохода будут вынуждены искать нерегулируемые варианты.
Эксперт по жилищному строительству в Абу-Даби говорит, что регулирующим органам следует переосмыслить акцент на новых элитных застройках и вместо этого использовать существующий строительный фонд города.
“Более разумным вариантом было бы обновить старые складские помещения и сделать их удобными для людей разных профессий”, – сказал Бен Кромптон, управляющий партнер Crompton Partners. Он добавил, что власти должны “разрешить законное и одобренное разделение вилл и квартир, чтобы люди с более низкими доходами могли жить безопасно и в рамках установленных правил”.
Кромптон обратил внимание на несоответствие между тем, что строится, и тем, что может позволить себе большинство людей. “В настоящее время большинство объектов находятся в сегменте от среднего до суперлюкса, а другие ценовые категории не обслуживаются”, ‑ пояснил он. “Похоже, что на более низком уровне существует очень большой разрыв между спросом и предложением, но мы пока не видим, чтобы это приводило к росту цен. Похоже, что при более низких ценах в системе наблюдался некоторый сбой, но масштабный рост населения окажет давление на этот сектор”.
Стоимость проектов, запущенных с 2020 года, в основном превышала 10 000 дирхамов за квадратный метр, что вынуждало новых жильцов переходить на более старую и дешевую недвижимость и, возможно, на общие или разделенные квартиры.
Легализовать совместное жилье?
Учитывая недавние репрессии Дубая в отношении незаконно разделенных вилл, риск развития аналогичного сценария в Абу-Даби реален. “Да, я думаю, что это произойдет”, – предупредил Кромптон. “Части прибывающего нового населения придется искать что-то другое, в более старом поголовье и в отдельных подразделениях”.
Он утверждает, что вместо того, чтобы полагаться исключительно на правоприменительную практику, столице следует официально оформить и регулировать условия совместного проживания.
Ремонт вместо новостроек
Учитывая сегодняшние затраты на строительство, Кромптон считает, что перепрофилирование существующих зданий – это самый быстрый способ добиться успеха. “Девелоперы сталкиваются с серьезной проблемой: большая часть прибыли приходится на более дорогие проекты. Учитывая стоимость строительства, даже при наличии дешевой земли, трудно построить доступное жилье. Более разумным вариантом было бы отремонтировать старый фонд и сделать его удобным для людей разных профессий”. Такой подход решает насущные проблемы доступности жилья и одновременно поддерживает устойчивое обновление городов.
Тем не менее, не все новинки будут перегружать доступный сегмент. “Учитывая, что одним из основных факторов роста численности населения в Абу-Даби является ADGM на острове Марья и огромное количество хедж-фондов и управляющих активами, переезжающих туда, мы ожидаем, что элитной недвижимости будет уделяться больше внимания, чем могло бы быть в противном случае”.
Кроме того, ограниченное количество новых объектов увеличит арендную плату и цены. Согласно большинству отчетов, в 2024 году было сдано всего около 3000 единиц жилья; “Учитывая, что население увеличилось на 300 000 человек, это означает, что на единицу жилья приходится 100 новых участников. Давление на цены неизбежно”.
Отвечая на вопрос о том, способствуют ли новые мегапроекты росту населения, Кромптон сказал, что их роль заключается скорее в привлечении внимания, чем в формировании поколения. “Я не верю, что строительство объектов недвижимости само по себе оказывает значительное влияние на население, за исключением людей, нанятых для работы в девелоперских и строительных компаниях”.
Однако такие достопримечательности, как музей Гуггенхайма и тематический парк Диснея, делают Абу-Даби более привлекательным для людей, которые могут выбирать, где они хотят жить. – Большинство вновь прибывших будут работать в условиях процветающей экономики, но небольшое число из них имеют независимые средства или могут работать удаленно, и их привлекают эти знаковые события”.
Растущие пригородные сообщества и сообщества-спутники будут способствовать дальнейшему развитию. “Необходимо больше развиваться за пределами существующих коридоров через Рим и Северные острова”, – сказал он. “Широкий спрос будет означать, что люди будут искать более доступные варианты, и они обязательно будут продаваться дальше”.
Кромптон отметил, что растущее население поддерживает доверие рынка: “Рост населения означает повышение арендной платы, что само по себе влияет на настроения инвесторов. Если вы покупаете недвижимость как актив, вам нужна прибыль, и арендная плата приносит ее”, – пояснил он. – Кроме того, чем больше людей приезжает в эмират, тем больше потенциальных покупателей, а спрос повышает цены”.
Он предупредил, что согласование предложения со спросом по своей сути является сложной задачей. “Быть разработчиком – очень сложная профессия. Запуск и сдача в эксплуатацию занимает в лучшем случае два с половиной года, и это без учета этапа планирования. Застройщикам будет очень сложно точно оценить спрос на три года вперед, и сложность этого процесса является одной из причин того, что страны, как правило, часто перестраивают или недоделывают объекты для своего населения”.
Наконец, Кромптон отметил, что в настоящее время в политике мало внимания уделяется бюджетным сегментам: “В настоящее время, похоже, этому не уделяется особого внимания. Большинство проектов от разработчиков находятся в сегменте от среднего до супер‑люксового. Объемы продаж в 10 000 дирхамов за квадратный метр и ниже очень редки”.