Рынок недвижимости Дубая вступает в новую эру, основанную на блокчейне и токенизации, поскольку он становится глобальным центром инвестиций в цифровую недвижимость.
Вторая полностью токенизированная сделка по продаже недвижимости в городе, завершившаяся ранее в этом месяце с помощью пилотной платформы Земельного департамента Дубая (DLD), была распродана менее чем за две минуты и привлекла инвесторов из более чем 30 стран, что стало сигналом о кардинальном изменении взглядов мирового сообщества на доступ к недвижимости.
Токенизация позволяет разделить физические объекты недвижимости, такие как офисные здания, жилые башни и многофункциональные комплексы, на цифровые токены. Эти токены представляют собой частичное владение и могут быть проданы через блокчейн-платформы. Для индивидуальных инвесторов это открывает доступ к рынкам элитной недвижимости, таким как Дубай, без необходимости привлечения значительного капитала. Для девелоперов это открывает новые каналы привлечения капитала, диверсифицирует базу инвесторов и ускоряет проведение сделок.
Проект токенизации недвижимости Дубая, запущенный в рамках инициативы Real Estate Evolution Space (REES), реализуется Земельным департаментом Дубая в сотрудничестве с Центральным банком ОАЭ, Органом по регулированию виртуальных активов (VARA) и Фондом будущего Дубая. Этот скоординированный шаг знаменует собой первое событие в регионе на Ближнем Востоке и ставит Дубай в число мировых первопроходцев в области интеграции блокчейна в основные операции с недвижимостью.
“Поскольку глобальные инвесторы ищут более разумные, прозрачные и гибкие модели, смелые шаги Дубая по токенизации недвижимости не только стимулируют бум на рынке недвижимости, но и переосмысливают саму механику владения недвижимостью в эпоху цифровых технологий”, — говорит Джаякришнан Бхаскар, генеральный директор консалтинговой компании Ozon Marketing.
Хотя сама по себе технология не нова, внедрение токенизированной недвижимости в Дубае происходит быстрее и в большем масштабе, чем в большинстве городов мира. Успех пилотного проекта отражает способность эмирата сочетать технологические эксперименты с прагматичной нормативно-правовой базой, создавая экосистему, в которой как розничный, так и институциональный капитал чувствуют себя в большей безопасности.
По словам П.П. Варгезе, руководителя отдела профессиональных услуг Cushman & Wakefield Core, “лидерство Дубая в области токенизации отражает его способность сочетать инновации в области регулирования с сильными рыночными основами. По мере того как институциональные инвесторы оценивают новые модели, долгосрочная возможность заключается в создании профессионально управляемых, прозрачных платформ, которые отвечают как стандартам управления, так и ожиданиям мирового капитала”.
Аналитики говорят, что токенизация может значительно увеличить участие на рынке за счет снижения барьеров для входа. Традиционно инвестиции в недвижимость в Дубае требовали больших капитальных вложений, что ограничивало доступ к ним в первую очередь состоятельных частных лиц и институциональных покупателей. Токенизация теперь позволяет обычным инвесторам приобретать частичные доли в приносящей доход недвижимости, такой как офисы в Business Bay или квартиры в центре города, что обеспечивает более широкое участие на одном из самых динамичных рынков недвижимости в мире.
Данные CBRE и JLL показывают, что объем инвестиций в недвижимость Дубая вырос за последние 18 месяцев, и только за первые пять месяцев 2025 года было зарегистрировано сделок на сумму более 160 миллиардов дирхамов. Токенизированные предложения, хотя и остаются небольшими по сравнению с общим объемом рынка, начинают играть значимую роль в поддержании интереса инвесторов, особенно среди молодых, технически подкованных международных покупателей, которые ищут возможности для использования цифровых технологий с привлекательной доходностью.
Однако эксперты предупреждают, что токенизация не отменяет традиционных принципов работы с недвижимостью. Местоположение актива, качество арендаторов, техническое обслуживание и долгосрочная жизнеспособность по-прежнему имеют решающее значение для получения прибыли. Токенизация просто изменяет структуру собственности и доступ, но не влияет на показатели эффективности базового актива.
Структура затрат также более многослойна, чем кажется на первый взгляд. В отличие от традиционных сделок с недвижимостью, которые предполагают четкие брокерские и регистрационные сборы, токенизированные инвестиции часто сопровождаются транзакционными издержками, связанными с блокчейном, расходами на соблюдение нормативных требований и текущими расходами на управление платформой. По мере развития платформ растет потребность в оптимизации этих расходов для поддержания конкурентоспособности и доверия инвесторов.
Другим ключевым риском является волатильность оценки. Поскольку токенами можно торговать в режиме реального времени, их цены могут колебаться независимо от фактических показателей физического актива. Например, стоимость коммерческой башни должна отражать доход от аренды, заполняемость и условия аренды, но в случае токенизированной структуры на нее также могут влиять более широкие рыночные настроения, ликвидность платформы или спекулятивная торговля, что создает риски для поставщиков долгосрочного капитала.
Тем не менее, преимущества очевидны. Модели, основанные на блокчейне, обеспечивают непревзойденную прозрачность, аудит в режиме реального времени, автоматизированное соблюдение требований и операционную эффективность – функции, которые все больше соответствуют ожиданиям глобальных инвесторов. Готовность регулирующих органов Дубая поддерживать эти модели посредством таких инициатив, как пилотный проект DLD, повышает доверие и свидетельствует о том, что город готовится к будущему, в котором будут доминировать гибридные инвестиционные структуры — частично традиционные, частично цифровые.
Институциональный интерес растет. Сообщается, что девелоперы и фонды недвижимости в Дубае, поддерживаемые государством, изучают способы токенизации части своих портфелей, в частности офисных зданий, логистических активов и фирменных резиденций, которые уже профессионально управляются и приносят доход. Эти организации имеют больше возможностей для удовлетворения строгих требований законодательства и управления, которых ожидают институциональные инвесторы.
Поскольку страны Европы и Азии осторожно экспериментируют с токенизацией недвижимости, успех Дубая на первых порах может послужить примером для подражания. Гибкая нормативно-правовая база города, благоприятная для инвесторов налоговая политика и инфраструктура мирового класса делают его естественным испытательным полигоном для инноваций, основанных на блокчейне. Поскольку ОАЭ также внедряют более широкую систему виртуальных активов в рамках VARA, будущее токенизированных инвестиций, по-видимому, хорошо согласуется с долгосрочным видением цифровой экономики страны.
Эксперты в области недвижимости считают, что токенизация вряд ли полностью заменит традиционную недвижимость. Вместо этого она будет все больше дополнять ее — особенно на таких рынках, как Дубай, где сходятся мировой капитал, инновации и инфраструктура. “Путь вперед может лежать через гибридные инвестиционные структуры, которые сочетают в себе лучшее из обоих миров: институциональную безопасность профессионально управляемых активов и цифровые технологии”, – сказали они.