Девелоперы в Дубае вновь предлагают коммерческие офисные помещения индивидуальным инвесторам, реагируя на растущий спрос, поскольку сегмент офисов вне планировки переживает возрождение на некоторых субрынках.
“Было время, когда целые офисные здания в Дубае продавались вне плана. Со временем модель переориентировалась на застройщиков, возводящих здания исключительно для сдачи в аренду, отказавшись от владения strata”, – сказал П.П. Варгезе, руководитель отдела профессиональных услуг Cushman &Wakefield Core.
“После 2010 года мы стали свидетелями возвращения к стратовой собственности, когда индивидуальные инвесторы могли приобретать офисные помещения в рамках застройки. Однако ситуация снова изменилась после экономического спада, когда девелоперы предпочли сохранить полную собственность и сдавать ее в аренду корпоративным арендаторам. Независимая собственность в значительной степени исчезла. Сейчас мы наблюдаем сдвиг в сторону бэк—офиса – офисные здания снова продаются вне плана, во многом как жилая недвижимость”, – сказал он в интервью Khaleej Times.
Варгезе объяснил эту тенденцию восстановлением доверия инвесторов к офисному сектору, подкрепленным высокими показателями эффективности. “В этом сегменте существует устойчивая уверенность: средняя заполняемость офисов класса А колеблется в пределах 92% и 95% соответственно”, – отметил он.
“С 2013 по 2015 год доверие к офисному рынку было низким, что побудило девелоперов воздержаться от продаж strata. Но ситуация изменилась. Сейчас рынок гораздо более устойчив, и индивидуальные инвесторы возвращаются к участию. Вот почему разработчики вновь представляют этот продукт”.
Варгезе добавил, что возобновление коммерческих внеплановых продаж в основном происходит на периферийных рынках, таких как Arjan и Motor City.
“Несмотря на то, что это создает стратифицированные запасы для малых и средних предприятий (МСП), это не устраняет нехватку институциональных запасов класса А – того типа, который предпочитают глобальные арендаторы и институциональные инвесторы”, – сказал он в обзоре рынка за середину 2025 года.
Девелоперы также получают финансовые стимулы для продолжения продаж. “Если девелоперы смогут достичь приемлемой цены продажи, они смогут быстрее окупить вложенный капитал. С точки зрения возврата инвестиций, это становится более прибыльной стратегией”, – пояснил Варгезе.
Арендодатели контролируют ситуацию
Консалтинговая компания по недвижимости JLL также сообщила о растущем желании девелоперов строить новые офисные помещения и реконструировать устаревшие объекты, чтобы воспользоваться дисбалансом спроса и предложения.
“Арендодатели существенно повышают ставки арендной платы, создавая растущий разрыв между запрашиваемыми ценами и ожиданиями арендаторов”, – отметили в JLL.
Офисный рынок Дубая продолжает вызывать большой интерес как со стороны недавно созданных местных стартапов, так и со стороны международных корпораций, стремящихся расширить свое присутствие в эмирате.
По данным Cushman & Wakefield Core, такие ключевые районы, как Международный финансовый центр Дубая (DIFC), One Central, улица Шейха Зайда и Dubai Design District (D3), почти полностью заполняются.
Этот резкий рост спроса привел к росту ставок аренды офисов, и средняя арендная плата достигла 190 дирхамов за квадратный фут, что на 22% больше, чем в прошлом году. В первом квартале 2025 года арендные ставки на офисы премиум-класса выросли на 14,2%, что отражает стабильную рыночную конъюнктуру.
По прогнозам брокерской компании по недвижимости Cushman &Wakefield Core, в 2025 году ожидается ввод всего 0,89 миллиона квадратных футов новых коммерческих площадей. Однако в 2026 и 2027 годах трубопровод значительно расширится, и в настоящее время его общая площадь составляет 6,4 миллиона квадратных футов.
По данным JLL, большая часть предстоящих поставок сосредоточена в престижных местах и будет преимущественно соответствовать спецификациям класса А.