Сектор жилой недвижимости ОАЭ готов к устойчивому росту в ближайшие годы, при этом общая рыночная стоимость, по прогнозам, вырастет со 143,22 миллиарда долларов в 2025 году до 217,09 миллиарда долларов к 2030 году, что в среднем составит 8,66 процента.
Эксперты по недвижимости считают, что рост будет поддерживаться сильными настроениями инвесторов, активными политическими реформами, демографическими сдвигами и развивающимся рынком жилья, который продолжает привлекать мировой капитал.
Согласно аналитическим данным Statista и Mordor Intelligence, объем сделок с жилой недвижимостью в ОАЭ, как ожидается, увеличится в среднем на 2,66% в год в период с 2025 по 2029 год. “Более оптимистично то, что общая рыночная стоимость, по прогнозам, вырастет со 143,22 миллиарда долларов в 2025 году до 217,09 миллиарда долларов к 2030 году, что в среднем составит 8,66 процента.
Эти прогнозы роста подчеркивают растущее доверие к модели городского развития ОАЭ. Рекордный уровень миграции миллионеров, либеральная визовая политика и инфраструктурный бум после выставки значительно повысили спрос, особенно в Дубае, Абу-Даби и, во все большей степени, в Рас-эль-Хайме. Разработчики реагируют на это более быстрыми сроками реализации проектов, чему способствуют цифровые инструменты проектирования и модульное строительство, даже несмотря на то, что предложение остается ограниченным из-за ускоряющегося роста населения.
Дубай продолжает доминировать на рынке, на его долю приходится 45% сделок с жилой недвижимостью в 2024 году, при этом только в первом квартале 2025 года было зарегистрировано 43 000 сделок на сумму 115 млрд дирхамов, что на 23% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот импульс поддерживается улучшением транспортной инфраструктуры, расширением общественных зеленых зон и диверсификацией сферы услуг, превращая эмират из временного делового центра в центр постоянного образа жизни.
Бадар Рашид Альблуши, председатель правления Arabian Gulf Properties, сказал, что устойчивый рост рынка является позитивным показателем для сектора недвижимости ОАЭ. – поскольку спрос растет и диверсифицируется, застройщики должны продолжать внедрять инновации и создавать сообщества, отвечающие долгосрочным чаяниям как жителей, так и инвесторов”.
Объем внеплановых продаж набирает обороты, и, по прогнозам, к 2030 году рост первичных продаж составит 10,39% в годовом выражении. Покупателей привлекают гибкие планы платежей, индивидуальные особенности помещений и долгосрочный рост стоимости капитала. В первом квартале 2025 года на долю внеплановых сделок пришлось 56% от общего объема жилой деятельности. Девелоперы активно запускают проекты с общим количеством объектов более 288 000 единиц, в то время как токенизированные модели владения начинают открывать доступ к частичным инвестициям.
Что касается типа недвижимости, то квартиры по-прежнему доминируют на рынке с долей в 73% в 2024 году. Они предлагают высокую доходность от аренды — в среднем 6,7% — и привлекательны как для городских специалистов, так и для инвесторов. Тем не менее, спрос на виллы в премиум-сегменте растет на 9,20% в годовом выражении, поскольку покупатели предпочитают более просторные периферийные районы, такие как Южный Дубай. Расширение аэропорта Аль-Мактум на 128 миллиардов дирхамов является ключевым фактором, способствующим повышению его долгосрочной привлекательности для окружающих районов.
Элитная жилая недвижимость находится на подъеме, чему способствует приток состоятельных людей, ищущих безопасные места с нулевым подоходным налогом и политической стабильностью. В 2024 году в ОАЭ был зафиксирован чистый приток 6700 миллионеров, причем только российские инвесторы с 2022 года вложили в рынок жилья 6,3 миллиарда долларов. Новые проекты премиум-класса, такие как Nakheel’s Bay Villas, продолжают распродаваться в течение нескольких дней, а цены за единицу превышают 4 миллиона долларов. Ожидается, что к 2030 году сегмент роскоши будет расширяться на 10% в годовом выражении, чему будут способствовать разработки на острове Саадият и развитие сотрудничества между девелоперами и мировыми брендами класса люкс.
Основой рынка остается средний сегмент, на долю которого в 2024 году придется 47% стоимости сделок, и который обслуживает в основном наемных экспатриантов. Однако разрыв в ценовой доступности сохраняется: только каждая четвертая новая квартира по цене, доступной для домохозяйств, зарабатывающих от 3 000 до 10 000 дирхамов в месяц. Для решения этой проблемы было выделено 17 080 доступных по цене квартир, однако финансирование остается сложной задачей на фоне роста ставок по ипотечным кредитам.
Стоимость заимствований резко возросла: в июне 2024 года 12-месячная ставка предложения на межбанковском рынке Эмирейтс (EIBOR) выросла до 5,306%, что привело к повышению средних ставок по ипотечным кредитам до 6,65%. Это особенно негативно сказалось на покупателях со средним уровнем дохода, которые полагаются на высокую процентную ставку по кредитам. На рынке Абу-Даби преобладают операции с наличными, на которые приходится 70% продаж, что снижает финансовые трудности в сегментах роскоши и выше среднего.
Правительственные реформы, такие как программы “Золотая виза” и “Пенсионная виза”, расширили базу покупателей, упростив способы получения вида на жительство и стимулируя к более длительному пребыванию. В первой половине 2024 года количество выданных “золотых виз” выросло на 52% благодаря снижению сборов и упрощению критериев отбора. Такая политическая среда также поддерживает зарождающийся сегмент жилья для пожилых людей и повышает конверсию транзакций за счет ускорения обработки и юридической прозрачности.
Рас-эль-Хайма быстро превращается в ключевой узел роста жилой инфраструктуры ОАЭ благодаря крупным туристическим проектам и улучшению транспортной доступности. По прогнозам, к 2030 году среднегодовой рост эмирата составит 10,05%, что привлечет капитал, который традиционно мог быть сосредоточен в Дубае или Абу-Даби.
По мнению аналитиков рынка недвижимости, несмотря на позитивный прогноз, некоторые факторы уязвимости сохраняются. Нестабильные цены на нефть привели к перебоям в финансировании программ строительства доступного жилья в эмиратах, зависящих от субсидий. Недавнее выделение 2,3 млрд дирхамов помогло ликвидировать отставание, но подчеркнуло зависимость от федеральных трансфертов и необходимость срочной диверсификации источников финансирования. Между тем, данные ICRA за июнь 2025 года отражают замедление добычи угля и выработки электроэнергии, что привело к снижению строительной активности и спроса на электроэнергию.
Тем не менее, цифровые договоры аренды, увеличение числа домовладельцев в Абу-Даби, а также устойчивый рост численности населения и туризма – все это указывает на долгосрочную и благоприятную для инвесторов среду в сфере недвижимости, добавили эксперты рынка.