В 2025 году рынок недвижимости Абу-Даби вступит в решающую фазу: спрос на готовые дома резко возрастет на фоне ограниченного предложения новых домов, роста цен и позитивных настроений инвесторов.
Официальные данные показывают, что объем сделок с недвижимостью в столице в этом году уже превысил 61,1 млрд. дирхамов, заключено более 16 800 сделок, что подчеркивает устойчивость жилищного сектора эмирата.
Платформа DARI, официальная цифровая экосистема недвижимости Абу-Даби, показала, что объем продаж недвижимости составил 34,9 млрд дирхамов в результате 9 210 сделок, в то время как объем ипотечных кредитов увеличился на 23,1 млрд дирхамов в результате 7 399 сделок. Договоры узуфрукта принесли 2,9 млрд. дирхамов. В совокупности с продажами и ипотекой общая стоимость сделок с недвижимостью превысила 67 млрд. дирхамов по 21 123 сделкам.
За этим резким ростом скрывается значительный сдвиг в структуре спроса. Рыночные отчеты Cavendish Maxwell и ValuStrat показывают, что покупатели все чаще обращают внимание на готовые виллы и таунхаусы, что стимулирует активность на вторичном рынке и поднимает цены до многолетних максимумов. В первой половине 2025 года продажи готовых вилл и таунхаусов подскочили на 72% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув самого высокого уровня с 2021 года, при этом из 3300 сделок с недвижимостью было заключено примерно 2300 сделок. Средняя цена сделки выросла до 2,5 млн дирхамов с 2,1 млн дирхамов годом ранее, что отражает как дефицит, так и устойчивый спрос.
В отличие от этого, внеплановые продажи упали. Данные Cavendish Maxwell показывают, что объемы внеплановых продаж упали почти на 70% в годовом исчислении и почти на 50% по сравнению со второй половиной 2024 года. Общий объем продаж жилой недвижимости в первом полугодии 2025 года составил 8,9 млрд дирхамов по 3300 сделкам, что на 33% меньше по стоимости и на 37% по объему по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Аналитики говорят, что этот сдвиг в значительной степени обусловлен ограниченным количеством новых объектов и предпочтением покупателей к немедленному заселению в условиях активного роста населения и создания рабочих мест.
“Обзор недвижимости” от ValuStrat за 2 квартал 2025 года подтверждает тенденцию роста стоимости и арендной платы. Индекс цен вырос на 8,1% в годовом исчислении до 128,3 пункта, при этом цены на виллы выросли более чем на 10% в годовом исчислении. Цены на квартиры также выросли, хотя и более незначительно, увеличившись почти на 6% в годовом исчислении. Что касается арендной платы, то ставки на жилые помещения подскочили почти на 10% в год, а на квартиры — на 12,5%. Это самый быстрый рост за последние годы. Ставки на виллы выросли на 7%. Растущая доходность от аренды еще больше повышает интерес инвесторов к готовым домам, особенно в общинах, ориентированных на семью.
Такая динамика обусловлена дефицитом внеплановых поставок. В первой половине 2025 года было поставлено всего 2400 единиц, еще 10 400 ожидаются до конца года и 11 000 – в 2026 году. Аналитики говорят, что этого трубопровода может оказаться недостаточно для удовлетворения растущего спроса, особенно учитывая растущее население Абу-Даби и планы правительства на период до 2030 года, направленные на диверсификацию, развитие инфраструктуры и инициативы по долгосрочному проживанию. В последнем обзоре рынка от CBRE отмечается, что арендная плата за жилье постепенно растет: квартиры подорожали на 5,5%, а виллы – на 6,3% в первом полугодии 2025 года, что еще больше повышает доходность для арендодателей.
Тенденция к продаже готовых домов наиболее заметна в элитных районах. В первом квартале 2025 года цены на виллы на острове Яс выросли более чем на 15% в годовом исчислении, а на островах Аль-Риф и Саадият также значительно выросли. Ипотечная активность отражает тот же сдвиг: объем кредитования вилл и таунхаусов вырос почти на 60% по сравнению с предыдущим годом, в то время как количество ипотечных кредитов на квартиры сократилось. Аналитики утверждают, что это свидетельствует о растущем интересе покупателей к долгосрочным вариантам проживания – большим пространствам, садам и удобству непосредственного использования — в ущерб спекулятивным инвестициям вне плана.
Несмотря на сезонное снижение цен во время Рамадана и Ид-байрама, средняя цена на жилую недвижимость в первом квартале достигла 2,5 млн дирхамов, что является самым высоким показателем за последние три года. Эксперты отрасли говорят, что устойчивость цен, несмотря на снижение объемов, подчеркивает зрелость рынка. “Наблюдается устойчивый спрос на готовые дома и явное сокращение объемов строительства вне плана. Мы также наблюдаем обнадеживающие сигналы в активности на вторичном рынке и банковском финансировании, которые отражают здоровые настроения инвесторов и уверенность конечных пользователей”, – сказал Эндрю Лейвер, заместитель директора Cavendish Maxwell в Абу–Даби.
Привлекательность Абу-Даби подкрепляется структурными факторами: политикой, благоприятствующей инвесторам, такой как долгосрочные золотые визы, варианты проживания для пенсионеров и семейные визы; крупными инфраструктурными проектами, включая модернизацию транспорта и культурных достопримечательностей; и продолжающейся диверсификацией экономики, поддерживаемой стабильными доходами от продажи нефти. В совокупности эти факторы обеспечивают долгосрочное доверие к рынку жилья.
Тем не менее, проблемы остаются. Ограниченность предложения может привести к снижению ценовой доступности, если застройщики не смогут угнаться за спросом. Аналитики предупреждают, что, если в ближайшее время не будет запущено больше проектов, дисбаланс между предложением и спросом может усилиться к 2026 году. Растущие процентные ставки по всему миру также добавляют элемент неопределенности, хотя пока они не повлияли на спрос в Абу-Даби, где покупателями часто являются долгосрочные резиденты или институциональные инвесторы.
На данный момент столичный рынок недвижимости находится в “благоприятном положении”, чему способствуют высокий спрос на готовые семейные дома, ограниченное предложение новых проектов и сильные фундаментальные показатели. Учитывая, что в этом году сумма сделок уже превысила 61 миллиард дирхамов, а динамика цен ускоряется, перспективы на оставшуюся часть 2025 года остаются оптимистичными. Как сказал один рыночный аналитик, “рынок недвижимости Абу-Даби превратился в устойчивый и благоприятный для инвесторов рынок. Настоящая задача, стоящая перед нами, заключается не в продаже домов, а в строительстве их в достаточном количестве”.;