Сектор недвижимости Дубая, давно известный своей привлекательностью для глобальных инвесторов и состоятельных частных лиц, в настоящее время переживает структурные изменения в связи с инициативой, меняющей правила игры.
Согласно данным Земельного департамента Дубая, в июле и августе объем сделок в секторе недвижимости Дубая превысил 90 млрд дирхамов, что почти на 12% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, благодаря запуску программы для начинающих покупателей жилья в июле 2025 года.
Эта инициатива открыла двери для эмиратцев и экспатриантов, которые ранее считали домовладение недоступным, придав новый импульс рынку.Эта программа, возглавляемая Земельным департаментом Дубая (DLD) и Департаментом экономики и туризма (DET), уже получила признание как кардинально изменяющая жилищный ландшафт Дубая.
По своей сути, программа предлагает начинающим домовладельцам приоритетный доступ к новым объектам недвижимости, льготные цены и индивидуальные ипотечные решения. Участвующие девелоперы — от таких гигантов, как Emaar, Damac и Nakheel, до быстрорастущих игроков, таких как Binghatti и Danube, – обязались выделить не менее 10% квартир в новых и текущих проектах стоимостью менее 5 млн дирхамов исключительно для первых покупателей.
Это обязательство призвано облегчить выход на рынок домохозяйств со средним уровнем дохода – сегмента, который исторически был ограничен быстрым ростом цен. Такие банки, как Emirates NBD, Dubai Islamic Bank и Mashreq, также внедрили индивидуальные финансовые продукты с более низкими процентными ставками, более быстрым получением разрешений и гибкими вариантами погашения.
Официальные лица подчеркивают, что программа полностью согласуется со Стратегией Дубая в области недвижимости до 2033 года и более широкой экономической программой D33, которые направлены на удвоение ВВП эмирата и увеличение числа домовладельцев. “Снижая барьеры на пути к приобретению жилья как для эмиратцев, так и для экспатриантов, мы повышаем доверие инвесторов, увеличиваем темпы освоения рынка и укрепляем глобальное позиционирование Дубая как города, где сходятся личные устремления и бизнес-амбиции”, – сказал Хелал Саид Альмарри, генеральный директор DET, на церемонии открытия.
Изменение рыночного нарратива
Аналитики отмечают, что значительная доля этого роста пришлась на небольшие квартиры без планировки, особенно с одной спальней и студии, в развивающихся районах, таких как Jumeirah Village Circle, Dubai South и Al Furjan, которые сейчас активно продаются по схеме “первый покупатель”. Компания Betterhomes сообщила о 15-процентном увеличении числа запросов от жителей, которые ранее арендовали жилье, сославшись на то, что программа стала катализатором их решения о покупке.
“Всего через два месяца после своего запуска программа для начинающих покупателей жилья уже изменила представление о рынке. Это увеличило объемы сделок, привлекло тысячи новых участников и успокоило застройщиков, опасающихся переизбытка предложения”, – сказал В. Сивапрасад, председатель правления Condor Developers.
Между тем, В.С. Биджукумар, консультант по недвижимости из Дубая, добавил: “Самое главное, это свидетельствует о развитии сектора недвижимости, который уравновешивает глобальный капитал и местные устремления, гарантируя, что Дубай остается одним из самых конкурентоспособных городов мира для жизни, работы и инвестиций”.
Схема, ориентированная на арендаторов
Для арендаторов эта схема особенно привлекательна. В последние годы арендная плата в Дубае резко возросла: к середине 2025 года средняя годовая арендная плата за квартиры выросла до 85 000 дирхамов, а за виллы – до 190 000 дирхамов. Недвижимость с ипотечным покрытием, особенно с гибкими планами платежей и отмененными платежами за аренду жилья в рассрочку, в настоящее время становится более экономичной альтернативой долгосрочной аренде. Эта схема эффективно превращает постоянных арендаторов в конечных пользователей, снижая зависимость от спекулятивных инвестиций и создавая более сбалансированный рынок.
Застройщики, тем временем, рассматривают эту программу как стабилизатор в период рекордного предложения жилья. Учитывая, что в период с 2025 по 2027 год планируется поставка более 150 000 единиц техники, начали возникать опасения по поводу переизбытка предложения, и кредитные агентства предупредили о возможной коррекции к 2026 году. Расширяя круг реальных конечных пользователей за счет стимулов для начинающих покупателей, Дубай обеспечивает соответствие спроса предложению. Омар Бу Шехаб, генеральный директор DLD, отметил, что инициатива “дает возможность отдельным лицам и семьям инвестировать в свое будущее, одновременно поддерживая более широкие цели Дубайской стратегии в области недвижимости до 2033 года, направленные на обеспечение инклюзивности и устойчивости”.
Фундаментальные показатели рынка остаются высокими. Население Дубая, которое только что превысило четыре миллиона человек, продолжает расти примерно на 5-6% в год, чему способствуют такие реформы, как “Золотая виза” и разрешения на удаленную работу. Численность домохозяйств сокращается — с 4,4 человек в 2019 году до 3,9 в 2025 году, что создает естественный спрос на большее количество жилья даже без учета чистой миграции. На фоне этого демографического сдвига наблюдается устойчивый приток богатства. Согласно последнему отчету Henley &Partners о благосостоянии, в настоящее время в Дубае проживает более 80 000 миллионеров, и это число, по прогнозам, будет расти и дальше, поскольку мировой капитал ищет стабильные убежища.
Ориентируясь на первых покупателей, Дубай расширяет базу спроса за пределы своего традиционного рынка, привлекающего большое количество инвесторов. Аналитики предполагают, что это поможет смягчить последствия возможной корректировки предложения. В CBRE отметили, что программа особенно эффективна для увеличения доли покупателей в среднерыночном сегменте, который исторически был недостаточно востребован по сравнению с сегментом класса люкс. “Инициатива по привлечению новых покупателей жилья – это не просто социальная политика; это фактор ликвидности, который напрямую поддерживает глубину рынка в критический момент”, – прокомментировал один из аналитиков.
Стремление к доступности жилья по цене
Для застройщиков эта схема также является возможностью продемонстрировать свою приверженность ценовой доступности. Скидки при запуске новых проектов в сочетании с улучшенными условиями оплаты и специальными ипотечными пакетами создают более устойчивую модель продаж. Что касается банков, то рост спроса на ипотечные кредиты способствует их диверсификации в сторону отказа от корпоративного кредитования, которое замедлилось на фоне глобальной волатильности процентных ставок.
В целом, инициатива представляет собой нечто большее, чем просто жилищную политику. Это структурный рычаг для обеспечения экономической стабильности, общественного развития и долгосрочной устойчивости рынка. “Предоставляя льготный доступ покупателям в первый раз, Дубай не только укрепляет систему домовладения, но и создает более устойчивую базу постоянных жителей – семьи и профессионалы инвестируют в будущее города, а не в временных арендаторов”, — добавил Биджукумар.