Рынок недвижимости Дубая, который в течение четырех лет демонстрировал заметный рост, приближается к решающему поворотному моменту, и в ближайшее время ожидается восстановление баланса на рынке.
Мировые рейтинговые агентства Moody’s и Fitch ожидают корректировки ситуации на рынке в ближайшие два года, поскольку беспрецедентный рост предложения жилья в Дубае сопровождается замедлением темпов роста спроса. Это произошло после того, как стоимость жилья выросла почти на 60% в период с 2022 по начало 2025 года, чему способствовали приток иностранного капитала, рост благосостояния и рекордный уровень иммиграции, поддерживаемый долгосрочными визовыми реформами.
По прогнозам Moody’s, в период с 2025 по 2027 год будет сдано более 150 000 новых домов, что составляет около 20% от существующего жилищного фонда Дубая. Аналитики Fitch прогнозируют еще более резкий приток покупателей: за тот же период планируется выпустить почти 250 000 единиц, и только в 2026 году планируется сдать до 120 000 единиц. Это означает увеличение предложения на 16% при ожидаемом росте населения всего на 5%. Оба агентства заявляют, что этот дисбаланс неизбежно приведет к охлаждению рынка. Однако они подчеркивают, что корректировка, скорее всего, будет упорядоченной, а не разрушительной, поскольку Fitch ограничивает свой прогноз снижения цен примерно на 15%.
Фундаментальные показатели спроса остаются высокими, чему способствует растущее население Дубая, которое в 2025 году превысило четыре миллиона человек после роста на шесть процентов в предыдущем году. Уменьшение размера домохозяйств, растущая группа специалистов-экспатриантов и увеличение числа состоятельных жителей – в настоящее время более 80 000 миллионеров — поддерживают спрос на недвижимость. Только в первом квартале 2025 года более 590 домов стоимостью свыше 20 миллионов дирхамов перешли из рук в руки, что стало одним из самых активных периодов для элитного сегмента за последние два года. Разница между элитным и средним сегментом рынка, вероятно, будет увеличиваться по мере увеличения предложения: ожидается, что стоимость роскошных вилл и таунхаусов в Дубае будет выше, в то время как квартиры среднего сегмента сталкиваются с более выраженным понижательным давлением по мере того, как рынок наводняют новые объекты.
Уже появляются признаки замедления. В 2024 году цены на квартиры и виллы по-прежнему росли двузначными темпами, но рост арендной платы в этом году резко замедлился, снизившись до 8,5% в мае с более чем 21% годом ранее. Давление на процентные ставки в американском стиле также негативно сказывается на доступности ипотечных кредитов, заставляя все больше покупателей проявлять осторожность.
Что отличает нынешний цикл от предыдущих спадов, так это устойчивость разработчиков и встроенные в систему гарантии. Лидеры рынка, такие как Emaar, могут похвастаться объемом невыполненных заказов в 129 млрд дирхамов, по сравнению с 25 млрд дирхамов всего пять лет назад. Среднее кредитное плечо среди ведущих разработчиков сократилось с почти пятикратного собственного капитала до всего лишь 1,4 раза, в то время как совокупная прибыль шести крупнейших игроков достигла 46 млрд дирхамов в 2024 году по сравнению с 12 млрд дирхамов в 2020 году. Правила условного депонирования, более строгие требования к запуску и расширенные меры защиты покупателей в Дубае, Абу-Даби, а теперь и в Шардже гарантируют, что завершение проекта будет намного более надежным, чем в предыдущие периоды.
Fitch отмечает, что банки также сократили свои риски. В период с 2022 по 2024 год балансы по кредитам на корпоративную недвижимость сократились на 66 млрд дирхамов, что привело к сокращению доли сектора в общем объеме внутренних займов до 14%, а доля ипотечных кредитов увеличилась еще на восемь%. Такое снижение рисков снижает вероятность системного финансового стресса, даже если стоимость активов снижается.
Этап корректировки может принести ощутимые выгоды жителям и конечным пользователям. Покупатели получат больший выбор и преимущество на переговорах по мере увеличения предложения, в то время как арендаторы могут увидеть стабилизацию арендной платы, особенно в квартирах среднего ценового сегмента. Однако для инвесторов ситуация становится более избирательной: премиальные сегменты предлагают стабильность, но меньшую доходность, а зоны с избыточным предложением требуют более осторожного входа.
Консультанты по недвижимости утверждают, что в конечном счете рынок вряд ли рухнет под тяжестью нового предложения, но годы неуклонного роста цен должны смениться периодом восстановления равновесия. Они считают, что задача будет заключаться в том, чтобы справиться с избытком новых объектов, которые должны быть введены в эксплуатацию к 2026 году, не подрывая доверия инвесторов, в то время как возможность заключается в создании более стабильной и прозрачной экосистемы недвижимости, которая сможет поддерживать как резидентов, так и глобальных инвесторов в долгосрочной перспективе.