Когда недавно был опубликован Глобальный индекс пузыря на рынке недвижимости UBS за 2025 год, одним из выдающихся результатов стало то, что Дубай перешел в категорию “повышенного риска”. С середины 2023 года на рынке недвижимости Эмирата наблюдается двузначный рост цен, который примерно на 50% выше, чем пять лет назад.
Согласно этому индексу, Дубай подвержен повышенному риску лопания пузыря на рынке недвижимости, что ставит его в один ряд с Лос-Анджелесом, Амстердамом и Женевой. Возникает вопрос: следует ли Дубаю беспокоиться о надвигающемся пузыре или его фундаментальные показатели достаточно сильны, чтобы выдержать фазу охлаждения?
“Хотя любое повышение этого показателя по сравнению с предыдущим более низким уровнем никогда не приветствовалось, я считаю, что мы должны оценить все факторы”, – говорит Марио Вольпи, старший вице-президент и консультант по инвестициям Allegiance Real Estate. “Очевидно, что рынок недвижимости Дубая не может просто продолжать расти из года в год, однако фундаментальные причины этого роста очевидны”.
Он добавляет: “Население растет такими темпами, которые позволят поддерживать этот курс еще некоторое время. Любая возможная стабилизация цен будет приветствоваться, но это тоже еще предстоит увидеть. Возможно, в некоторых районах мы увидим более стабильные цены на квартиры, но в отношении вилл и таунхаусов еще некоторое время будет наблюдаться устойчивый рост”.
Разогретый рынок?
UBS выделяет несколько факторов, лежащих в основе бурного роста рынка Дубая. Рост населения почти на 15% с 2020 года привел к росту спроса на жилье, в то время как ограниченное предложение привело к резкому повышению арендной платы. На протяжении большей части последних пяти лет рост арендной платы даже опережал рост цен на жилье. Но в последнее время цены начали расти быстрее, чем арендная плата, что является классическим сигналом перегрева.
Доступность жилья также снижается. Зарплаты не поспевают за ростом цен на недвижимость, а процентные ставки остаются высокими. Хотя Дубай по-прежнему может похвастаться привлекательной доходностью от аренды по сравнению с другими городами мира, инвесторы теперь в большей степени полагаются на ожидания будущего прироста капитала, что может стать хрупким фундаментом, если настроения изменятся.
Рынок также остается подверженным внешним потрясениям. UBS предупреждает, что влияние цен на нефть, нестабильные глобальные потоки капитала и возможность избыточного предложения могут дестабилизировать ситуацию. Количество новых разрешений на строительство приближается к уровням, которые в последний раз наблюдались в 2017 году, как раз перед последним экономическим спадом.
Если добавить к этому усиление конкуренции со стороны Абу—Даби и Эр—Рияда – Саудовская Аравия откроет новые зоны для иностранных покупателей в 2026 году, – то способность Дубая удовлетворять спрос подвергается испытанию.
Рост населения
Одним из главных положительных моментов является рост населения Дубая, которое в августе превысило 4 миллиона человек. Ожидалось, что это число будет достигнуто в 2026 году, так что город значительно опережает график. Предполагая умеренный общий прирост населения в 2026 году, население увеличится еще на 180 000 человек. По оценкам специалистов, в 2026 году будет сдано от 45 000 до 96 000 объектов недвижимости. “Если предположить, что на семью приходится два человека, что вполне возможно, учитывая, что самая многочисленная возрастная группа в городе – от 30 до 34 лет, то даже при самых высоких расчетах спрос будет вполне соответствовать предложению”, – говорит Барнаби Кромптон, партнер Eden Realty. “С учетом того, что в 2025 году будет открыто около 50 000 новых лицензий на ведение бизнеса, есть все основания полагать, что рост населения останется высоким”. Но он добавляет: “Важно понимать, что Дубай – это не остров, и он не застрахован от встречных ветров, с которыми может столкнуться мир, но на данный момент я”меня вдохновляют основные принципы”.
Пол Джеффрис (Paul Jeffreys), основатель PJ Advisory, согласен с этим. “Я думаю, фундаментальные показатели достаточно сильны, чтобы выдержать фазу охлаждения, которая может затронуть только сегмент рынка, поскольку это более дешевые и небольшие подразделения. Дефицит более крупных или дорогих объектов недвижимости должен защитить рынок от повсеместного охлаждения”.
Сравнение с другими городами
Индекс UBS показывает, что Майами, Токио и Цюрих в настоящее время сталкиваются с самыми высокими рисками возникновения пузырей в мире. В Майами, например, реальные цены подскочили почти на 50% за пять лет, намного превысив арендную плату и доходы. Жилищный бум в Токио вызван притоком иностранной валюты и ослаблением национальной валюты, но доступность жилья в стране резко снизилась.
В Цюрихе низкие процентные ставки сочетаются с высоким иностранным спросом, что приводит к тому, что соотношение цены и арендной платы становится самым высоким среди всех изученных городов. В Мадриде, как и в Дубае, в этом году также резко возрос риск возникновения “пузыря”. Цены в испанской столице выросли на 14% в реальном выражении, что является самым быстрым ростом в мире.
С другой стороны, такие города, как Лондон, Париж и Гонконг, относятся к категории “с низким уровнем риска”. Цены в них скорректировались или остались на прежнем уровне, а ужесточение регулирования или слабые экономические условия сдерживают рост цен. Дубай расположен посередине: он более перегретый, чем Сингапур, Франкфурт или Сидней, но не находится в “экстремальной” зоне Майами или Токио.
Почему Дубай отличается от других городов
Есть основания полагать, что в Дубае не повторятся прошлые обвалы. В отличие от таких рынков, как Ванкувер или Сидней, которые ввели налоги для иностранных покупателей и ограничения на арендную плату, Дубай остается открытым рынком с легким регулированием. Это позволяет более гибко регулировать предложение и помогает поддерживать относительно высокую доходность от аренды, говорят эксперты по недвижимости.
Кроме того, рынок недвижимости Дубая стал более диверсифицированным. Элитные брендовые резиденции, проекты на берегу моря и дробные инвестиционные платформы (такие как токенизированные продажи недвижимости) расширяют круг покупателей. Сам UBS отмечает, что цены остаются “сравнительно доступными” по мировым стандартам.
Преобладание покупателей за наличный расчет и роль города как геополитической и финансовой гавани также повышают устойчивость. Богатые инвесторы из России, Индии, Африки и все чаще Европы ищут недвижимость в Дубае в качестве средства защиты от нестабильности на родине. Этот международный спрос создает более устойчивый приток капитала, чем чисто спекулятивные внутренние пузыри.
Несмотря на эти преимущества, выделяются некоторые уязвимые места. Во-первых, рост доходов значительно отстает от роста цен на недвижимость. Если заработная плата существенно не вырастет, доступность жилья ухудшится, что ограничит органический спрос со стороны жителей. Кроме того, зависимость от иностранных инвесторов делает Дубай уязвимым к изменениям в настроениях в мире. Если цены на нефть упадут, обострятся геополитические риски или Саудовская Аравия успешно отвлечет капитал, спрос может внезапно снизиться.
Затем строительная активность растет. UBS отмечает, что количество новых разрешений может вскоре достичь уровня 2017 года, когда приток предложения усилил спад. Хотя девелоперы по-прежнему настроены оптимистично, история показывает, что переизбыток предложения часто был ахиллесовой пятой Дубая. Индекс подчеркивает психологический аспект: как только покупатели считают, что цены не могут подняться выше, ситуация может быстро измениться. На рынке, столь зависимом от настроений, как рынок Дубая, это сопряжено с риском.
Важно помнить, что отчет UBS не предсказывает неминуемого краха, однако он предупреждает о росте рисков. Цены уже вернулись к прежним максимумам, доступность жилья ухудшается, а риски с поставками растут. Но Дубай имеет привычку доказывать, что люди не правы.