Согласно последнему обзору недвижимости в Дубае за 3 квартал 2025 года, проведенному консалтинговой компанией ValuStrat, цены на виллы в Дубае после пандемии выросли почти втрое, а в некоторых престижных районах – вчетверо. Городской рынок жилья, хотя и продолжает расти, демонстрирует признаки замедления роста, поскольку прирост капитала замедляется, арендная плата стабилизируется, а продажи готовых домов снижаются.
“После пандемии стоимость вилл, как правило, выросла втрое, а в некоторых престижных районах даже вчетверо”, – сказал Хайдер Туайма, управляющий директор и руководитель отдела исследований недвижимости ValuStrat. “Виллы по-прежнему значительно превосходят апартаменты по цене, чему способствует ограниченное предложение в самых востребованных местах”.
Индекс цен ValuStrat (VPI) на рынке жилья Дубая вырос на 21,3% в годовом исчислении в третьем квартале 2025 года по сравнению с 23,9% во втором квартале и 28,9% в третьем квартале 2024 года. На квартальной основе индекс увеличился на 4,4% до 230,6 пункта, что соответствует базовому показателю в 100 пунктов в первом квартале 2021 года.
Лидировали виллы, чей индекс деловой активности достиг 307,5 пункта, увеличившись на 26,4% в годовом исчислении и на 5,5% в квартальном. Напротив, стоимость квартир выросла на 16,1% в годовом исчислении и на 3,3% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 180,4 пункта. Самый сильный рост цен на виллы наблюдался на островах Джумейра и Пальма Джумейра, которые выросли на 7,8% за квартал.
Несмотря на резкий рост цен, объем продаж готового жилья снизился на 9,1% по сравнению с предыдущим кварталом и на 3,4% в годовом исчислении до 12 451 сделки. Средняя стоимость билетов в эти дома снизилась на 2,8% по сравнению с предыдущим кварталом и составила 2,6 млн дирхамов, хотя все еще на 13,6% выше, чем год назад. “Эта тенденция была в значительной степени ожидаемой, отражая влияние роста цен и все более дорогого рынка”, – отметил Туайма.
Внеплановые продажи, однако, выросли до рекордно высокого уровня. В третьем квартале было зарегистрировано более 44 890 внеплановых сделок, что на 25,6% больше, чем во втором квартале, и на 36,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На их долю пришлось 77% всех сделок с недвижимостью, средний размер которых составил 2,3 миллиона дирхамов, а общая инвестиционная стоимость – 108 миллиардов дирхамов.
Стоимость аренды, тем временем, стабилизировалась. Индекс деловой активности в сфере аренды жилья вырос на 4,7% в годовом исчислении, но остался неизменным по сравнению с предыдущим кварталом и составил 201,6 пункта. Арендная плата за виллу составила в среднем 429 500 дирхамов в год, увеличившись на 3,5% в годовом исчислении, в то время как арендная плата за квартиру составила в среднем 96 300 дирхамов, увеличившись на 5,6%.
“Арендные ставки на виллы, которые после пандемии выросли более чем в два раза, приближаются к пределу доступности, в то время как цены на квартиры, составляющие 80% рынка, за последние два года выросли”, – сказал Туайма.
К настоящему времени в 2025 году было сдано 24 000 новых домов, и ожидается, что к концу года общее количество единиц превысит 27 000. Проект по-прежнему успешно развивается: в стадии строительства находятся 158 854 квартиры и 40 173 виллы, сдача которых запланирована на 2029 год.
В элитном сегменте, который определяется как недвижимость стоимостью выше 2 000 дирхамов за квадратный фут, цены выросли на 22,4% в годовом исчислении и на 4,6% в квартальном исчислении. Индекс деловой активности в сегменте элитных вилл достиг 321,6 пункта, увеличившись на 29,2% в годовом исчислении. С 2021 года показатели на курортах Пальма Джумейра и Эмирейтс Хиллс выросли в три раза, а на островах Джумейра – в четыре раза.
Цены на квартиры в этом сегменте выросли более скромно – на 16,2% в годовом исчислении и на 3,3% в квартальном, достигнув 193,6 пункта.
Заглядывая в будущее, можно сказать, что рынок, похоже, вступает в более зрелую фазу. “За последние 12 месяцев темпы роста жилой недвижимости замедлились”, – отметил Туайма. “Однако фундаментальные показатели остаются сильными, особенно в сегменте вилл, где ограниченное предложение продолжает поддерживать стоимость”.
Учитывая, что население Дубая превышает 4 миллиона человек, а экономика, по прогнозам, вырастет на 4,9 процента в 2025 году, рынок недвижимости города остается оживленным. Тем не менее, поскольку доступность жилья становится все более актуальной проблемой, особенно в сегменте вилл, баланс между спросом, предложением и ценообразованием будет иметь решающее значение при формировании следующего этапа цикла недвижимости.