Рынок жилой недвижимости Дубая продолжил свою восходящую траекторию в третьем квартале 2025 года, при этом внеплановые продажи стали очевидной движущей силой роста. Согласно последнему рыночному отчету Cavendish Maxwell, общее количество сделок с жильем выросло до 55 300, что на 17,1% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, поскольку доверие инвесторов и рост населения способствовали росту спроса.
Наиболее заметным был внеплановый сегмент, на долю которого приходилось ошеломляющие 76% от общего объема рыночной активности. Количество внеплановых сделок достигло рекордных 42 000, что на 23,6% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 18,1% по сравнению с предыдущим кварталом, несмотря на замедление темпов запуска новых проектов в течение этого периода. “Резкий рост внеплановых объемов произошел, несмотря на сокращение числа новых запусков, что указывает на то, что спрос покупателей на внеплановые объекты оставался высоким в третьем квартале 2025 года”, – отмечается в отчете.
Аналитики связывают это доминирование с гибкими планами платежей и привлекательными стимулами для разработчиков, которые продолжают привлекать как инвесторов, так и конечных пользователей. “Рынок становится все более ориентированным на будущие разработки, что в значительной степени обусловлено гибкостью платежей и стимулами для разработчиков”, – говорится в отчете. Первоначальные продажи застройщиков составили 93,9% от внеплановой активности, по сравнению с 90,3% годом ранее, что подчеркивает привлекательность покупки напрямую у застройщиков. Напротив, объем внеплановых перепродаж снизился до 6,1%, что свидетельствует об уменьшении аппетита спекулятивных инвесторов, которые традиционно продают недвижимость до завершения строительства.
В то время как продажи вне плана выросли, в сегменте готовой недвижимости картина была более сдержанной. Общее количество сделок с готовыми домами составило 13 300, что на 5,4% меньше, чем во втором квартале, и всего на 0,6% больше, чем в предыдущем году. Это замедление может отражать чувствительность покупателей к ценам или краткосрочную коррекцию. “Если такая тенденция сохранится, это может указывать на некоторое охлаждение в сегменте готовой недвижимости”, – говорится в отчете.
Квартиры по-прежнему доминировали в обоих сегментах, особенно на вторичном рынке, где на них пришлось 89,4% продаж, чему способствовала волна продаж, ориентированных на квартиры, в начале года. Продажи вилл и таунхаусов снизились, в то время как их доля в готовых сделках немного выросла, чему способствовал спрос со стороны семей, ищущих более просторные планировки и открытые пространства.
Цены и тенденции предложения
Несмотря на неоднозначную динамику в разных сегментах, цены сохранили тенденцию к росту. Цены на жилую недвижимость выросли на 4,5% по сравнению с предыдущим кварталом и на 16,1% в годовом исчислении, чему способствовал высокий спрос со стороны местных и международных покупателей. Однако в отчете подчеркивается, что рост варьировался в зависимости от местоположения: в некоторых сообществах наблюдался двузначный прирост, в то время как в других наблюдался более умеренный рост.
Что касается предложения, то в третьем квартале было поставлено примерно 9 400 единиц, что значительно ниже прогнозируемых 22 800 единиц, что отражает уровень реализации в 41,3 процента. Общее количество завершенных работ за первые девять месяцев достигло 28 100 единиц, что на 6% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Примечательно, что сроки строительства значительно сократились, составив в среднем 880 дней в 2025 году по сравнению с 1340 днями в 2023 году, что свидетельствует об ускорении реализации проекта.
Забегая вперед, отметим, что рынку предстоит серьезное испытание, поскольку в четвертом квартале ожидается производство 48 200 единиц, а в 2028 году – 366 000 единиц, причем основной объем запланирован на 2026 и 2027 годы. “Хотя этот проект может вызвать опасения по поводу переизбытка предложения, реальность более взвешенная”, – сказал Ронан Артур, директор и руководитель отдела оценки жилой недвижимости в Cavendish Maxwell. “Вместо того, чтобы сигнализировать о дисбалансе, это указывает на период здоровой нормализации на рынке жилья Дубая”.
Перспективы рынка
Несмотря на надвигающиеся проблемы с поставками, фундаментальные показатели остаются стабильными. Экономика Дубая продолжает расти, прогнозы роста ВВП пересмотрены в сторону повышения, а численность населения, как ожидается, приблизится к 5 миллионам человек к 2030 году. Эти факторы в сочетании с благоприятным для инвесторов законодательством и инвестициями в инфраструктуру укрепляют уверенность в устойчивости рынка.
Главный экономист Джулиан Рош подытожил прогноз: “Споры о том, какая сила будет влиять на рынок Дубая — потенциальный переизбыток предложения или растущая глобальная неопределенность, побуждающая к переходу на качество, — похоже, на данный момент решены в пользу последнего. Однако ближайшие годы станут испытанием на устойчивость роста цен по мере поступления значительного объема новых поставок”.
На данный момент внеплановые продажи остаются главной темой в истории недвижимости Дубая, устанавливая новые рекорды и укрепляя статус города как мирового центра недвижимости.