Сектор недвижимости Дубая продолжает противостоять глобальным вызовам: высокие цены на аренду и устойчивый спрос формируют рынок, который практически не демонстрирует признаков замедления. По словам Фираса Аль Мсадди, генерального директора fäm Properties, рынок недвижимости эмирата вступает в решающую фазу, которая открывает перед застройщиками как новые возможности, так и новые вызовы.
За первые девять месяцев 2025 года в Дубае был зафиксирован 20-процентный рост числа внеплановых сделок и 10-процентный рост сделок по перепродаже, увеличившись с 48 000 до 53 000 единиц жилья. Между тем, общее количество введенных в эксплуатацию новых жилых домов составило около 120 000 единиц, что на 7,5% меньше прошлогодних 130 000. “Предложение сократилось, в то время как спрос продолжает расти”, – отметил Аль Мсадди, добавив, что этот дисбаланс способствует устойчивости цен во многих сегментах.
Сокращение предложения в значительной степени объясняется ростом стоимости земли. “Цены на землю в Дубае подскочили на 200-300% с 2020 года”, – сказал он. Из-за такого роста новым участникам рынка становится все труднее приобретать земельные участки и реализовывать прибыльные проекты, создавая рынок, на котором известные игроки с сильным брендом имеют неоспоримое преимущество.
Местоположение имеет значение
Хотя общие показатели остаются положительными, показатели варьируются в зависимости от района. В таких районах, как Jumeirah Village, где на рынок выходит 27 000 новых квартир, цены могут скорректироваться из-за переизбытка предложения. И наоборот, Джебель Али, где планируется построить 29 000 единиц жилья, а инфраструктура все еще находится на ранней стадии, обладает значительным потенциалом роста. “Развитие инфраструктуры станет ключевым фактором”, – пояснил Аль Мсадди. – Такие районы, как Джебель-Али, готовы к росту по мере улучшения связи и удобства”.
Цены на аренду на данный момент остаются неизменными в большинстве районов, что повышает привлекательность Дубая как для инвесторов, так и для жителей. “Мы не видим признаков масштабной коррекции”, – сказал он, хотя отдельные корректировки, вероятно, возможны в районах с высокой загруженностью.
Абу-Даби становится стратегической альтернативой
Резкий рост стоимости земли в Дубае побуждает застройщиков смотреть за пределы эмирата. “Абу-Даби предоставляет историческую возможность”, – подчеркнул Аль Мсадди. В то время как стоимость земельных участков в дубайском районе Аль-Васл взлетела с 500 дирхамов за квадратный фут в 2021 году до 3500 дирхамов сегодня, земля в Абу-Даби остается сравнительно доступной. Такой ценовой разрыв привлекает девелоперов, стремящихся обеспечить себе выгодное расположение по разумной цене.
Нынешняя ситуация знаменует собой поворотный момент для девелоперов Дубая. Такие известные бренды, как Emaar, DAMAC и Aldar, продолжают доминировать, используя доверие к бренду для установления премиальных цен и ускорения циклов продаж. “Капитал бренда сейчас играет важную роль”, – сказал Аль Мсадди. “Проект Emaar продается иначе, чем предложение начинающего разработчика”.
Новички, такие как Binghatti, также попали в заголовки газет, быстро развиваясь в последние несколько лет. Тем не менее, поскольку стоимость займов и цены на землю растут, рынок, скорее всего, отдаст предпочтение опытным игрокам с проверенной репутацией.
Несмотря на громкие выходы на такие рынки, как Лондон, Дубай остается жемчужиной для девелоперов. “Ни один мировой рынок не сравнится с сегодняшней доходностью Дубая”, – заявил Аль Мсадди. Зарубежные проекты в основном носят стратегический характер и нацелены на диверсификацию, а не на погоню за более высокой прибылью.
В основе этого импульса лежит кардинальная смена образа жизни. “Люди не просто инвестируют в Дубай — они предпочитают жить здесь”, – сказал он. Превращение города из временного центра в долгосрочный дом для многих экспатриантов усиливает спрос и поддерживает экономический рост.
2025 год подходит к концу, и рынок недвижимости Дубая переживает переломный момент — оживленный, но в то же время избирательный, конкурентный, но приносящий прибыль. Как для девелоперов, так и для инвесторов идея ясна: местоположение, сила бренда и сроки будут определять успех в наиболее динамично развивающемся регионе недвижимости.