Сектор коммерческой недвижимости Дубая вступает в новую мощную фазу роста, чему способствует растущий спрос как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов.
Согласно свежему исследованию Chestertons Mena, средняя арендная плата за офисы растет, заполняемость остается на рекордно высоком уровне, а перспективы для помещений класса А и помещений, ориентированных на логистику, как никогда высоки.
Последние исследования Chestertons свидетельствуют о устойчивом спросе на офисы премиум-класса, особенно в таких ключевых центрах, как DIFC, Business Bay и Dubai Internet City. Эти районы по-прежнему пользуются наибольшим вниманием благодаря своей инфраструктуре, престижу и близости к международным деловым центрам. Ограниченная доступность офисных помещений класса А помогла повысить уровень заполняемости примерно до 95%, при этом, по данным фирмы, заполняемость офисов по всему городу приблизилась к 92%.
Будьте в курсе последних новостей. Подписывайтесь на каналы KT в Whatsapp
Резкий рост спроса привел к резкому росту арендной платы. Данные Chestertons (основанные на тенденциях за 1 квартал) показывают, что средняя стоимость аренды офисов в Дубае составляет около 190 динаров за квадратный фут, что на 22% больше, чем в прошлом году. Этот рост отчасти обусловлен волной компаний, оказывающих профессиональные услуги, переездом многонациональных компаний и расширением бизнеса в регулируемом секторе.
Более мелкие или формирующиеся микрорынки также набирают обороты. Chestertons сообщает, что такие районы, как Jumeirah Lakes Towers (JLT), Barsha Heights, Dubai South, Mohammed bin Rashid City и Dubai Harbour, привлекают запросы на аренду от технологических компаний, операторов цифровых медиа и игроков электронной коммерции. Арендаторов привлекают в эти районы не только конкурентоспособные цены, но и масштабируемая планировка и отличное подключение к инфраструктуре.
Предпочтения на рабочем месте в Дубае быстро меняются. Аналитики Chestertons отмечают растущий спрос на меблированные офисы “под ключ” с гибкими условиями аренды, что отражает переход к гибридным моделям работы. Арендодатели реагируют на это, предлагая более короткие сроки аренды, оснащение “подключи и работай” и интеллектуальную офисную среду. Оздоровление также становится все более приоритетным направлением: в современных коммерческих зданиях особое внимание уделяется естественному освещению, биофильному дизайну, высококачественной фильтрации воздуха, зонам отдыха на открытом воздухе, тренажерным залам и кафе. Технологии внедряются и в эти помещения — ожидайте таких функций, как цифровые системы бронирования номеров и видеоконференции высокой четкости.
Интерес инвесторов не ослабевает. В Chestertons подчеркивают, что коммерческие объекты класса А особенно привлекательны для долгосрочного инвестирования благодаря высокой рентабельности, ограниченному предложению и высокому уровню заполняемости. Фирма прогнозирует, что ограниченное предложение высококлассных помещений будет способствовать стабильности арендной платы в будущем.
Действительно, предложение остается ограниченным. По оценкам Chestertons, в 2025 году будет введено в эксплуатацию всего около 0,89 млн кв. футов новых офисных площадей, с ростом примерно до 2,3 млн кв. футов в 2026 году и более чем до 4,1 млн кв. футов в 2027 году. Но даже этого трубопровода может оказаться недостаточно: по прогнозам Chestertons, большая его часть уже может быть предварительно арендована или поглощена до завершения строительства.
Независимые источники в сфере недвижимости подтверждают тезис о нехватке предложения. Компания Cushman & Wakefield, например, сообщила в своем отчете MarketBeat за 1 квартал 2025 года, что в 2025 году ожидается ввод новых площадей площадью 0,89 млн кв. футов, что уже свидетельствует о “высокой активности перед сдачей в аренду”, усиливая давление на арендную плату и заполняемость. Между тем, по данным Cushman, к третьему кварталу 2025 года было введено в эксплуатацию только 770 000 кв. футов новых офисных площадей, и предупредил, что дефицит предложения, вероятно, сохранится до 2027 года.
Другие отчеты о недвижимости повторяют эту тенденцию. По данным GulfBase, в 2025 году средние арендные ставки в ключевых офисных центрах Дубая, включая DIFC, Business Bay, Downtown и Tecom, выросли на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отчет Knight Frank за 2 полугодие 2024 года подтверждает эти выводы: арендные ставки выросли на 9,1%, в то время как спрос на офисные помещения вырос на 64% в годовом исчислении, особенно со стороны деловых услуг, недвижимости и банковского дела.
Картина вакантных площадей подтверждает это: по оценкам специализированных источников в сфере недвижимости, к третьему кварталу 2025 года общее количество вакантных офисов в Дубае сократилось примерно до 7,5%, что отражает острую конкуренцию за помещения премиум-класса. В то же время валовая доходность от аренды элитных офисных помещений оценивается в диапазоне 7-8%, что подчеркивает привлекательность коммерческой недвижимости для долгосрочных инвесторов.
Только в феврале 2025 года данные свидетельствуют о росте сделок купли-продажи на 18,2% в годовом исчислении и общей стоимости сделок с коммерческой недвижимостью на 9,7 млрд датских динаров. Этот резкий рост свидетельствует об уверенности инвесторов в долгосрочных результатах деятельности сектора.
В целом, по мнению аналитиков, исследование Chestertons подтверждает значительный структурный сдвиг, связанный с сокращением предложения, повышением арендной платы и уверенностью инвесторов. Для арендаторов конкуренция является жесткой, а стоимость аренды растет. – Для владельцев и девелоперов сочетание спроса и дефицита предоставляет редкую возможность получить прибыль в размере премий, в то время как для самого Дубая коммерческий бум подтверждает его стратегию как центра глобального бизнеса и роста следующего поколения”.