Эксперты считают, что рынок офисной недвижимости Дубая будет продолжать расти в среднесрочной перспективе благодаря диверсификации экономики, прозрачности регулирования и политике, благоприятствующей бизнесу.
Тем не менее, в будущем устойчивость цен будет зависеть от объема предложения, загруженности и макроэкономических условий. Стратегическое развитие офисных помещений нового поколения будет иметь ключевое значение для удовлетворения спроса и поддержания темпов роста, подчеркивают они.
На рынке офисных помещений Дубая наблюдается резкий и устойчивый рост капитальной стоимости: средние цены выросли с 768 дирхамов за квадратный фут в 2021 году до 1 999 дирхамов за квадратный фут в 2025 году, что свидетельствует о росте на 160% за первую половину последних четырех лет.
Этот рост заметно ускорился с 2023 года, что было обусловлено возросшим спросом на офисные помещения институционального уровня, ростом занятости в центральных деловых зонах и пересмотром стратегий создания рабочих мест после пандемии Covid-19.
Квартальные тенденции демонстрируют устойчивую динамику: как в первом, так и во втором кварталах 2025 года цены превысили 1 950 дирхамов за квадратный фут, что указывает на устойчивую динамику и растущую ликвидность в коммерческом секторе, говорится в отчете Driven Properties и Forbes.
Тенденция к росту заполняемости в сочетании с почти полным насыщением свободных зон свидетельствует о динамичном развитии рынка офисной недвижимости в Дубае. Такая динамика не только повышает арендную плату и стоимость капитала, но и усиливает потребность в новых высококачественных проектах, отвечающих растущим ожиданиям арендаторов как в регулируемых, так и в нерегулируемых зонах.
В последние кварталы произошли значительные изменения, связанные с выходом на рынок офисных площадей Дубая глобальных институциональных инвесторов, REIT и игроков прямых инвестиций.
Знаковые сделки в таких районах, как DIFC, Business Bay и Downtown, повысили доверие инвесторов и установили новые ценовые ориентиры.
Этот приток капитала повысил спрос на здания класса “А”, особенно на те, которые соответствуют требованиям ESG, имеют современные удобства и лицензирование свободных зон, что становится все более приоритетным для многонациональных арендаторов.
Поскольку предложение в основных деловых районах остается ограниченным, стоимость офисных помещений возросла, что отражает высокий спрос инвесторов и обострившуюся конкуренцию за высококачественные коммерческие объекты.
Сильный восходящий импульс на основном рынке
Показатели заполняемости неуклонно повышались с 74,2% в первом полугодии 2021 года до примерно 91,0% в первом полугодии 2025 года, что отражает увеличение на 23% в первом полугодии за этот период. Этот рост свидетельствует об ужесточении рынка коммерческих офисов, чему способствуют устойчивый спрос арендаторов, ограниченное предложение новых объектов и возобновление деятельности по корпоративной аренде в ключевых районах несвободных зон.
Устойчивый рост в годовом исчислении также отражает активное поглощение, особенно активов класса А и удачно расположенных объектов, поскольку компании пересматривают свои потребности в площадях после Covid.
Производительность свободной зоны стала еще выше
Примечательно, что представленные цифры не включают такие районы свободной зоны, как DIFC, DWTC и Dubai Internet City, где уровень заполняемости постоянно превышает 95%, а некоторые здания, как сообщается, работают на полную мощность или почти на пределе своих возможностей.
Эти зоны обладают преимуществами регулирования, отраслевой кластеризацией (например, финансовая, технологическая) и современной инфраструктурой класса А, что делает их лучшим выбором для международных фирм и институциональных арендаторов.
Если учесть свободные зоны, то реальная средняя заполняемость по городу будет еще выше.
Заметный всплеск поставок ожидается в период с 2026 по 2027 год (136 169 единиц) (122 862 единицы) по сравнению с 60 203 единицами в 2025 году, а затем значительно сократится до 8 122 единиц к 2030 году. Это отражает волну проектов, начатых в период восстановления после Covid, многие из которых, как ожидается, будут завершены в течение следующих 2-3 лет.
Агентство Fitch Ratings прогнозирует потенциальную коррекцию цен на 10-15% в 2026 году, ссылаясь на резкое увеличение объемов продаж в качестве источника риска избыточного предложения. Однако в отчете отмечается, что этот риск может быть завышен по следующим основным причинам:
>> Стремительный рост населения, вызванный растущим притоком экспатриантов, долгосрочными визовыми реформами и позиционированием Дубая как глобального места для отдыха.
>>Отсроченные передачи и поэтапные поставки по проектам, которые, как правило, растягивают фактическое освоение ресурсов на период после основного года запуска.
>> Увеличение доли рабочей силы, особенно в таких секторах, как финансы, технологии и профессиональные услуги, что приводит к росту спроса на жилье.
>> Благоприятные макроэкономические показатели, такие как рост ВВП, восстановление занятости и продолжающееся развитие бизнеса, поддерживают доверие конечных пользователей и инвесторов.