Инвесторам в недвижимость Дубая не следует полагаться на прогнозы изменения цен, основанные исключительно на новых данных о предложении, и основывать свои решения на гораздо более широких ключевых рыночных сигналах, считают эксперты.
В последние месяцы рейтинговые агентства Fitch и Moody’s, а также другие специалисты по недвижимости указывали на то, что к концу этого года или в начале 2026 года цены могут скорректироваться примерно на 15%.
Фирас Аль Мсадди, генеральный директор fäm Properties, одного из крупнейших агентств недвижимости Дубая, сказал, что прогнозы, основанные на количестве новых объектов, планируемых к сдаче, могут вводить в заблуждение без учета этих ключевых факторов:
• Растущая активность продаж, несмотря на предложение
• Устойчивый спрос инвесторов благодаря привлекательной доходности
• Активная миграция и рост населения стимулируют спрос конечных пользователей
• Рекордно высокая арендная плата, поддерживающая принятие решений о покупке
“Каждые несколько месяцев мы видим прогнозы о том, что цены на недвижимость в Дубае вот-вот упадут, основанные на одном факторе – новом предложении”, – сказал Аль Мсадди. “Учитывая, что десятки тысяч домов планируется сдать в эксплуатацию, как в случае с Дубаем, они исходят из того, что цены должны снизиться. Но этот рынок гораздо сложнее, чем кажется. Цены не меняются изолированно. Чтобы понять направление, вам нужно проанализировать спрос, ликвидность, тенденции аренды и предложение в совокупности”.;
В недавнем отчете Driven | Forbes Global Properties также говорится, что риск резкой коррекции цен на недвижимость в Дубае может быть завышен по нескольким ключевым причинам:
• Стремительный рост населения, вызванный растущим притоком экспатриантов, долгосрочными визовыми реформами и позиционированием Дубая как глобального места для ведения образа жизни.
• Задержки с передачей работ и поэтапные поставки по проектам, которые, как правило, растягивают фактическое освоение ресурсов на период после основного года запуска.
• Увеличение доли рабочей силы, особенно в таких секторах, как финансы, технологии и профессиональные услуги, что приводит к росту спроса на жилье.
• Благоприятные макроэкономические показатели, такие как рост ВВП, восстановление занятости и продолжающееся развитие бизнеса, которые поддерживают доверие конечных пользователей и инвесторов.
Используя свою информационную платформу DXBinteract, основанную на искусственном интеллекте, fäm Properties ежедневно анализирует семь ключевых рыночных сигналов, чтобы сообщать инвесторам о первых признаках изменений до того, как они появятся в официальных данных. Это:
Снижение ставок: первый тревожный признак изменения цен появляется, когда покупатели отказываются от текущих цен. Это приводит к дополнительным переговорам и встречным предложениям, таким стимулам, как плата за бесплатное обслуживание или гибкие планы платежей, а также к скидкам и рекламным акциям до того, как изменятся официальные данные о продажах.
Дни на рынке (DOM): Измеряя, сколько времени требуется для продажи недвижимости, DOM фиксирует колебания покупателей перед изменением количества сделок. Рост DOM указывает на то, что недвижимость находится в продаже дольше, что указывает на замедление спроса. Падение DOM по мере ускорения продаж показывает, что рынок накаляется.
Динамика объемов продаж: Объемы продаж являются четким показателем спроса. Один слабый месяц может быть незначительным, но три последовательных снижения указывают на реальное изменение тенденции. Разбивка объемов по типам недвижимости и по перепродажам в сравнении с незавершенным строительством дает еще более четкое представление.
Запасы и скорость освоения: Когда предложение растет быстрее, чем покупатели могут его освоить, это может оказать понижательное давление на цены. Тревожными признаками являются месяцы растущего предложения, более активные предложения и медленное поглощение, несмотря на рекламные акции.
Снижение доходности: Когда цены растут быстрее, чем арендная плата, доходность снижается, а если доходность слишком мала, инвесторы делают паузу, замедляя рост капитала до тех пор, пока доходность не восстановится.
Разница между арендной платой и ценой показывает, перегрет ли рынок или недооценен. Сочетание растущих цен и неизменной или снижающейся арендной платы указывает на спекулятивный риск для инвесторов. Повышение арендной платы при неизменных ценах обеспечивает высокую доходность и хорошие возможности для покупки.
Стоимость ипотеки и ликвидность: спрос конечных пользователей зависит от доступности. Более высокие ставки по ипотечным кредитам или ужесточение правил кредитования быстро снижают покупательную способность. Отслеживание средних ставок по ипотечным кредитам, количества одобренных кредитов и соотношения суммы кредита к стоимости показывает, насколько велика реальная ликвидность сделок.
“Рынок недвижимости Дубая, как и любой другой рынок, цикличен, но инвесторы могут избежать того, чтобы их застали врасплох, отслеживая все ключевые сигналы, чтобы заметить изменения до того, как они появятся в новостях”, – сказал Аль Мсадди.