Виллы становятся очередным важным событием на фоне почти пятилетнего роста цен на недвижимость в Дубае. Благодаря росту цен на 16% в годовом исчислении, виллы возглавили рост, а общие цены на жилье подскочили более чем на 13% по сравнению с 2024 годом.
Международная консалтинговая компания Knight Frank, занимающаяся недвижимостью, сообщила, что второй квартал 2025 года ознаменовался “историческим максимумом” как по объему, так и по стоимости сделок. В период с апреля по июнь было продано более 51 000 домов – “исторический квартальный рекорд”.
Фейсал Дуррани, партнер – руководитель отдела исследований MENA, сказал, что сегмент, на который стоит обратить внимание, – это рынок вилл. “Только 20% от запланированного предложения жилья до конца 2029 года будет приходиться на категорию вилл, и, поскольку спрос по-прежнему сосредоточен на отдельно стоящих семейных домах, разница в ценах на виллы и квартиры вполне может продолжать увеличиваться”.
Когда началась пандемия Covid-19, покупатели сосредоточились на приобретении более просторных домов, где было бы больше места для домашнего офиса, домашнего тренажерного зала и/или открытого пространства. “Что еще более важно для Дубая, существует постоянный спрос со стороны международных лиц с высоким доходом, желающих приобрести самые дорогие дома в городе, которые, как правило, представляют собой отдельно стоящие объекты на берегу моря”, – сказал Дуррани в интервью Khaleej Times.
Виллы превзошли рынок в целом, их стоимость выросла до 2 172 дирхамов за квадратный фут, что на 4% больше, чем за квартал. Виллы, вероятно, останутся в дефиците в среднесрочной перспективе, и ожидается, что ценовые показатели в этом сегменте по-прежнему будут превосходить цены на квартиры.
“Фактически, цены на виллы сейчас на 49,3% выше пикового уровня 2014 года, в то время как цены на квартиры выросли на 17,5% за тот же период”.
Лучшие районы для вилл
Цены на виллы резко выросли как в элитном, так и в доступном сегменте рынка.
“Во втором квартале 2025 года самый высокий квартальный рост был зафиксирован в Victory Heights, Al Barari, Jumeirah Park и Dubai Hills Estate, где средний рост цен составил 8-10%. Аль-Барари и Дубай Хиллз, которые в настоящее время прочно утвердились в качестве рынков элитных вилл, по-прежнему пользуются высоким спросом, обусловленным их стильными предложениями и ограниченным предложением”, – сказал Дуррани.
Ежегодные данные показывают, что лидерами продаж являются более доступные районы Грин-Комьюнити-Уэст, Аль-Фурджан и Эмаар-Саут, а также богатые общины Мидоуз и аравийских ранчо.
Кто является покупателями?
Уилл Маккинтош, региональный партнер – руководитель отдела жилой недвижимости MENA, сказал, что рынок все больше формируется настоящими покупателями, а не спекулянтами: активность перепродаж в течение 12 месяцев после покупки сейчас составляет всего 4-5%, по сравнению с 25% в 2008 году.
Дуррани объяснил, что сегодня на рынке гораздо меньше спекулятивной активности по сравнению с двумя предыдущими циклами, которые были обусловлены активностью “покупай, чтобы продать”. “Мы используем показатель для оценки рыночных спекуляций – это доля домов, перепроданных в течение 12 месяцев после приобретения. В 2008/09 году этот показатель составлял 25-30% по сравнению с 4% на сегодняшний день, что свидетельствует о том, что на рынке больше реальных конечных пользователей, в дополнение к долгосрочным инвесторам, желающим “купить, чтобы сдать в аренду” или “купить, чтобы удержать”. Учитывая динамику изменения числа покупателей, многие из которых являются семьями, спрос на виллы остается высоким”.
Пять лет роста цен
Общий объем продаж жилой недвижимости в первом полугодии достиг 268 млрд дирхамов, что на 41% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Knight Frank прогнозирует, что в 2025 году объем продаж превысит 367 млрд дирхамов, достигнутый в 2024 году.
Во втором квартале 2025 года цены на жилье в целом по городу выросли на 3,4%, достигнув в среднем 1 809 дирхамов за квадратный фут. Таким образом, текущие цены на жилье на 21,6% выше предыдущего рыночного пика, зафиксированного в 2014 году.
“Устойчивый рост цен, который сейчас приближается к пяти годам подряд с начала текущего цикла в ноябре 2020 года, является явным признаком более стабильной и предсказуемой рыночной конъюнктуры”, — сказал Дуррани. – Прогнозы Knight Frank на 2025 год остаются неизменными: ожидается 8-процентный рост на основном рынке и 5-процентный – в элитном сегменте”.
На внеплановые продажи пришлось почти 70% всех сделок во втором квартале. – Элитные жилые районы, такие как Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island и Dubai Hills Estate, остаются наиболее востребованными, особенно среди состоятельных людей со всего мира”.