Сектор недвижимости Дубая переписывает правила городского развития: стоимость сделок с землей в период с 2019 по 2024 год резко возросла на 403,6%, согласно последнему отчету компании JLL “За горизонтом: история трансформации рынка земли в Дубае”. Этот резкий рост подчеркивает успех эмирата в объединении демографической экспансии, инвестиций в инфраструктуру и инноваций в сфере регулирования в единую модель роста.
С 13,7 млрд дирхамов в 2019 году стоимость сделок с землей выросла до 68,8 млрд дирхамов в 2024 году, а объемы сделок выросли почти втрое – с 691 до 1991 сделки, что означает рост на 188,1%. Эта тенденция сохранялась и в 2025 году, когда только за первое полугодие было совершено транзакций на сумму 43 млрд дирхамов, что на 42,9% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Лидерами по объему сделок стали районы, находящиеся в свободном владении, где зафиксирован ошеломляющий рост объемов сделок на 495,8% по сравнению с 240,7% в зонах, не являющихся свободными владениями. Эта тенденция отражает предпочтение инвесторов неограниченным правам собственности и подтверждает стратегическое расширение Дубаем зон свободной собственности, включая недавние преобразования вдоль Шейх-Зайд-роуд и Аль-Джаддаф.
“Трансформация недвижимости в Дубае имеет глобальные последствия для рынков, привлекающих международные инвестиции”, – сказал Тим Миллард, руководитель отдела консультирования по вопросам стоимости и рисков в JLL. “Сильный демографический рост, создание стоимости за счет инфраструктуры и эволюция нормативно-правовой базы делают Дубай образцом устойчивого городского развития”.
Население Дубая выросло с 2,3 млн человек в 2014 году до более чем 4 млн в 2025 году, а к 2040 году, по прогнозам, достигнет 5,8 млн. человек. Это демографическое давление было превращено в преимущество благодаря стратегическому городскому планированию. Крупномасштабные проекты, такие как Dubai South и сообщества вдоль дороги Дубай-Аль-Айн, активизировали периферийные зоны, в то время как престижные районы, такие как Business Bay, Downtown Dubai и Dubai Marina, по-прежнему пользуются высокой оценкой.
Расходы на инфраструктуру остаются краеугольным камнем роста Дубая. В 2025 году эмират выделил на инфраструктуру и строительство 39 миллиардов дирхамов (10,6 миллиарда долларов) — почти 46 процентов своего годового бюджета. Основные ассигнования включают 2,6 миллиарда долларов на строительство дорог, 2,4 миллиарда долларов на коммунальные услуги и 1,8 миллиарда долларов на транзит и мобильность. Это обязательство укрепило доверие частного сектора, и в настоящее время на долю неинституциональных застройщиков приходится 42,3% всего объема жилищного строительства на 2026-2030 годы.
Нововведения в сфере регулирования Дубая, такие как обязательные счета условного депонирования, транзакции с недвижимостью с использованием блокчейна и зонирование застройки, ориентированное на транзит, повысили прозрачность и доверие инвесторов. Переустройство в собственность в 2025 году 457 земельных участков вдоль Шейх-Зайд-роуд и в Аль-Джаддафе уже привело к значительному повышению стоимости, привлекая внимание к крупным проектам на берегу моря и многофункциональному использованию.
Динамика рынка и горячие точки
Цены на жилье резко выросли: цены на квартиры выросли на 63,5%, а на виллы – на 116,3% с 2019 года, чему способствовал рост активности сделок на 518,5%. Коммерческая недвижимость также находится на подъеме: ставки аренды офисов премиум-класса подскочили на 76,8%, в то время как ставки аренды класса А выросли на 69,9%, а доля вакантных площадей достигла исторических минимумов в 0,0% и 4,6% соответственно.
Наибольший интерес инвесторов вызывают объекты смешанного назначения, на долю которых приходится 27,6% от общей стоимости сделок с землей (70,3 млрд. дирхамов). Географически лидируют Business Bay (11,6 млрд дирхамов) и Dubai Islands (11,4 млрд дирхамов), в то время как новые коридоры, такие как Reem и Dubai South, демонстрируют растущую популярность. Премиальные цены очевидны в Dubai Marina (1092 дирхама за кв. фут) и Business Bay (687 дирхамов за кв. фут), в то время как в таких перспективных районах, как Arjan и Dubai Creek Harbour, стоимость земли с 2019 года выросла на 379,6% и 81,4% соответственно.
По мнению аналитиков JLL, бум на рынке недвижимости в Дубае не носит циклического характера, а является результатом продуманных, дальновидных стратегий. Для глобальных инвесторов и девелоперов эмират предлагает как сиюминутные возможности, так и долгосрочные уроки создания стоимости с помощью комплексного городского планирования.