Внеплановое строительство офисов в Дубае стало новейшим инвестиционным двигателем города, изменив структуру спроса на корпоративную недвижимость и ознаменовав собой один из самых динамичных этапов развития за последние десять лет.
По данным Engel &Völkers Middle East, в октябре объем коммерческих сделок вырос до 12,3 млрд дирхамов по 1274 сделкам, что на 21,4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Показатель активности вырос на 9,9% по сравнению с тем же месяцем 2024 года, что стало одним из самых высоких показателей за всю историю наблюдений.
Наиболее заметным фактором является офисный сегмент, где объемы транзакций выросли на 64%, а стоимость – на 98%. Этому способствуют почти рекордный уровень заполняемости офисов высшего класса в Дубае – стабильно превышающий 90% — и структурные изменения в корпоративном поведении по мере того, как глобальные компании консолидируют региональные операции в эмирате. Районы класса А, такие как Business Bay и Jumeirah Lakes Towers, по-прежнему пользуются высоким спросом, а ограниченное предложение недвижимости подталкивает инвесторов к быстрорастущему сегменту внеплановок.
Этот сдвиг является значительным. Объем продаж офисных помещений вне плана увеличился с 69 сделок в третьем квартале 2024 года до 389 в третьем квартале 2025 года, то есть на 464%. Только в октябре было заключено 225 сделок по продаже офисов вне плана, по сравнению всего с 33 сделками годом ранее. Такие проекты, как Lumena, Lumena Alta, AHS Tower, Samana Barari Avenue, 31 и Aspirz Tower, находятся в центре этой волны, привлекая инвесторов, которые ищут современные, эффективные рабочие места, построенные на основе стандартов устойчивого развития, оздоровительных услуг и высокотехнологичной цифровой инфраструктуры.
“Сегмент офисов вне планировки стал одной из самых динамичных инвестиционных историй Дубая в этом году”, – сказал Алекс Лоренсо, глава коммерческого отдела Engel &Völkers на Ближнем Востоке. “Предложение жилья класса А крайне ограничено, и корпорации требуют, чтобы здания соответствовали мировым стандартам в области дизайна, технологий и энергоэффективности. Инвесторы с уверенностью отреагировали на этот пробел, и предварительные продажи отражают этот сдвиг”.
Экономические условия Дубая в целом усиливают эту тенденцию. В 2025 году число зарегистрированных новых предприятий достигло рекордного уровня, в то время как глобальные корпорации все чаще выбирают ОАЭ в качестве своей региональной базы. Согласно данным Международного финансового центра Дубая, за последние три года число активных компаний в этом финансовом центре выросло более чем наполовину. Между тем, и CBRE, и JLL сообщили о сильном повышении ставок аренды офисов премиум-класса, вызванном растущим международным спросом и устойчивым притоком профессиональных кадров.
Торговые объекты также остаются на подъеме. В октябре объемы продаж выросли на 29%, а стоимость сделок удвоилась в годовом исчислении, чему способствовали рост населения, расходы на туризм и продолжающаяся экспансия международных брендов. Девелоперы все чаще включают торговые площади в многофункциональные коммерческие и жилые проекты по мере роста спроса.
На этом фоне жилищный сектор вступает в более устойчивый цикл роста после двух лет исключительного ускорения. В октябре было зарегистрировано 18 530 продаж жилья, при этом на долю внеплановой активности пришлось 68,3%. Продажи на вторичном рынке выросли на 14,4% в месячном исчислении, что отражает возобновление интереса к готовым домам. На долю квартир пришлось 85,8% сделок, при этом доходность от аренды составила в среднем 6,8%. Цены остаются стабильными, увеличившись на 5-10% во многих многоквартирных домах и на 10-20% в коттеджных районах.
Помимо динамики, связанной с недвижимостью, макроэкономические тенденции повышают привлекательность Дубая как места расположения штаб-квартиры. В отчете Standard Chartered “Будущее торговли: устойчивость” ОАЭ названы одним из шести глобальных рынков, определяющих будущее международной торговли. Двадцать процентов корпораций по всему миру пересматривают свои цепочки поставок через ОАЭ, что свидетельствует о растущей роли ОАЭ как надежного логистического и коммерческого центра, имеющего прочные связи с материковым Китаем, странами Асеан, Африкой и Соединенными Штатами.
Половина компаний, опрошенных в Саудовской Аравии, Египте и Индии, намерены расширить торговлю с ОАЭ. “Превращение ОАЭ в глобальный торговый центр отражает стремление страны диверсифицировать свою экономику и инвестировать в инфраструктуру мирового уровня”, – сказал аналитик ведущего банка. – Он все чаще оказывается в центре торговых коридоров завтрашнего дня”.
Осуществляемые под руководством правительства промышленные программы, такие как “Операция 300 млрд.”, целью которой является увеличение вклада промышленного сектора до 300 млрд. дирхамов к 2031 году, продолжают поддерживать диверсификацию. Инвестиции в центры обработки данных, облачную инфраструктуру, передовую логистику и возобновляемые источники энергии также привлекают в ОАЭ новые отрасли промышленности, способствуя росту спроса на коммерческие помещения, готовые к использованию в будущем.
Engel & Völkers прогнозирует продолжение роста на рынке коммерческой недвижимости Дубая до 2026 года на фоне дефицита офисных помещений высшего класса, сильного аппетита инвесторов и растущего международного спроса. Увеличение количества офисов, расположенных вне планировки, знаменует начало нового цикла роста, который неуклонно меняет облик Дубая. рынок коммерческой недвижимости из стабильного игрока превращается в стратегическую движущую силу развивающейся глобальной торговой и деловой экосистемы ОАЭ