Масштабная модернизация инфраструктуры, которая меняет транспортную развязку Дубаи и раскрывает потенциал ранее недооцененных районов, придает дополнительный импульс буму на рынке недвижимости города.
Дубайский Силиконовый оазис, Академгородок и Мирдиф, ставшие теперь более доступными и интегрированными, быстро превращаются в инвестиционные центры после запуска преобразующих инфраструктурных проектов, включая Голубую ветку Дубайского метро.
По мнению аналитиков рынка недвижимости, этот рост обусловлен растущим интересом глобальных инвесторов и появлением нового поколения технически подкованных покупателей.
Эксперты рынка отмечают заметный рост интереса покупателей к зонам, связанным с инфраструктурой, и зрелым сообществам с продуманной планировкой. Привлекательность заключается в улучшении доступности, улучшении образа жизни и большом потенциале для долгосрочного увеличения капитала. “Мы наблюдаем бурю возможностей: интеллектуальная инфраструктура, цифровые технологии и диверсифицированный спрос”, – отметил представитель A1 Properties.
Джаякришнан Бхаскар, директор по маркетингу Ozon, сказал, что прогноз остается оптимистичным, но взвешенным. Ожидается, что рост цен будет умеренным и составит от 3,5 до 5,2%, при этом средняя стоимость жилья, по прогнозам, вырастет с 1,7 млн дирхамов до 1,79 млн дирхамов. Ценовое давление в основном ожидается в районах среднего уровня, где предложение остается ограниченным.
В. Сивапрасад, председатель правления Condor Developers, сказал, что голубая линия метро в будущем изменит правила игры в секторе недвижимости Дубая. “Благодаря прочным фундаментальным показателям, постоянному росту населения и стратегическим инвестициям в инфраструктуру, таким как строительство ”Голубой линии”, дорог и эстакад, рынок недвижимости Дубая не просто процветает — он превращается в модель городского развития, пользующуюся всеобщим признанием, благодаря технологическим инновациям и доверию инвесторов”, – сказал Сивапрасад.
Этот всплеск наблюдается в первой половине 2025 года. Только в первом квартале объем продаж жилой недвижимости превысил 120 млрд дирхамов, что на 18% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Средние цены на жилье выросли на 5,6% в годовом исчислении, при этом цены на виллы подскочили на 7,9% из-за ограниченного предложения и высокого спроса, в то время как цены на квартиры выросли на 4,2%. Недвижимость, построенная вне плана, продолжает доминировать в сегменте недвижимости, чему способствуют привлекательные условия оплаты и энтузиазм инвесторов в отношении новых проектов в местах с развитой инфраструктурой.
Международный капитал устремляется в Дубай ускоренными темпами. Покупатели из Великобритании, Европы и Индии извлекают выгоду из выгодных обменных курсов и стоимости активов, выраженных в дирхамах. Поскольку Дубай предлагает прозрачную инвестиционную среду, не облагаемую налогами, количество трансграничных сделок растет – теперь этому способствуют платформы на базе искусственного интеллекта, которые упрощают финансирование, поиск недвижимости и проведение due diligence для зарубежных покупателей.
Несмотря на резкий рост цен, рынок недвижимости Дубая остается привлекательным по сравнению с такими мировыми городами, как Лондон и Нью-Йорк, что представляет большую ценность для международных инвесторов. Такая доступность в сочетании со стабильной нормативно-правовой базой и диверсифицированной базой покупателей, охватывающей страны Персидского залива, Европу, Азию и Африку, обеспечивает устойчивость рынка к региональным потрясениям.
Реформы, проведенные Земельным департаментом Дубая, повысили прозрачность и дисциплину в финансовой практике, сократили спекуляции и риски возникновения “пузырей”. В результате появился устойчивый рынок с устойчивыми фундаментальными показателями и долгосрочной привлекательностью.
A1 Properties ожидает, что Дубай завершит 2025 год с высокими показателями поглощения в зонах, связанных с инфраструктурой, высокой доходностью от аренды и устойчивым признанием в качестве глобального ориентира для инвестиций в недвижимость. Стратегические факторы укрепляют позиции Дубая как одного из самых динамичных рынков жилья в мире.
На жилищный ландшафт влияют несколько факторов. Высокие ставки по ипотечным кредитам — в настоящее время они составляют от 5,25 до 5,75% — отпугивают некоторых покупателей, которые впервые приобретают жилье, и не позволяют существующим домовладельцам перестраивать жилье. Такая динамика способствует удержанию арендаторов и снижению активности перепродаж среднего звена, а также усиливает интерес инвесторов к стратегиям получения дохода от аренды.
Предложение остается критической проблемой. В то время как девелоперы запускают новые проекты, фактическая сдача в эксплуатацию отстает, особенно в сегменте со средним уровнем дохода. Большая часть предложения сосредоточена на элитных или брендовых объектах, что создает несоответствие спроса и предложения, которое поддерживает постоянный рост цен в доступных районах. В результате такие районы, как Jumeirah Village Circle, Al Furjan и Dubai South, пользуются большим спросом.
Рост населения является еще одним ключевым фактором. В начале 2025 года численность населения Дубая превысила 3,65 миллиона человек и продолжает увеличиваться, чему способствуют реформы в сфере проживания и благоприятные условия для жизни. Приток инвестиций из Индии, России, Китая и Европы стимулирует спрос как на рынках собственности, так и на рынках аренды, особенно в районах с продуманной планировкой, расположенных вблизи транспортных коридоров и центров занятости.
В то время как девелоперы запустили крупные проекты в таких районах, как Business Bay и Dubai Creek Harbour, сроки сдачи по-прежнему ориентированы на объекты премиум-класса. Это приводит к тому, что сегмент доступного жилья остается недостаточно обслуживаемым, и спрос на него продолжает расти, особенно на готовые к заселению квартиры.
Ситуация на рынке аренды жилья также ухудшается. Высокие затраты по займам и растущая стоимость жилья подталкивают многих жителей к сдаче жилья в аренду, что, в свою очередь, повышает доходность от аренды. Инвесторы реагируют на это, заключая краткосрочные договоры аренды и соглашения о продлении срока аренды для получения максимальной прибыли. Во втором квартале 2025 года 58% всех сделок с недвижимостью были совершены иностранными покупателями, многие из которых приобретают квартиры в целях получения дохода.
Политика Дубая, ориентированная на инвесторов, включая нулевые налоги на недвижимость и прирост капитала, долгосрочные резидентские визы и цифровую регистрацию собственности, продолжает привлекать международный капитал. Усовершенствованные правила аренды и платформы для цифровых транзакций еще больше повышают прозрачность и снижают риски для иностранных инвесторов, утверждают эксперты.
Запасы, вероятно, останутся ограниченными, особенно в доступном и среднерыночном сегментах, в то время как в сегменте поставок преобладают товары высокого класса. Ожидается, что в таких областях, как JVC, Arjan и Al Furjan, активность возрастет из-за их относительной доступности и потенциала роста.
По данным аналитиков рынка, арендная плата, по прогнозам, вырастет на 3-4,5%, при этом ожидается высокий спрос на квартиры с одной и двумя спальнями. Ожидается, что уровень вакантных площадей существенно не увеличится из-за ограниченного предложения доступной аренды, что будет оказывать давление на существующий фонд.