Покупка недвижимости в некоторых частях ОАЭ стала недоступной для многих людей, но есть решения. Одним из вариантов является покупка части помещения, а не всего объекта целиком. Это называется долевым владением, и благодаря технологиям оно стало дешевле и прозрачнее. Такие компании, как Stake и SmartCrowd, предлагают инвесторам возможность приобрести небольшие доли в недвижимости примерно за 500 дирхамов. Например, в настоящее время у Stake есть шесть объектов недвижимости, доступных для инвестирования, включая квартиру с одной спальней в центре Дубая, с прогнозируемой чистой доходностью в размере 5,1%.
Недавно мы стали свидетелями запуска нового вида долевого владения недвижимостью, называемого токенизацией недвижимости. Когда вы покупаете часть недвижимости, это регистрируется в блокчейне, и вы получаете цифровой токен, подтверждающий право собственности. Платформа называется Prypco Mint и является результатом сотрудничества между компанией Prypco, занимающейся недвижимостью, и Земельным департаментом Дубая (DLD).
Мэтт Блом, соучредитель Tokinvest, сказал: “Частичное владение недвижимостью открывает двери для инвестирования в недвижимость более широкому и разнообразному кругу инвесторов. Традиционно инвестиции в недвижимость требовали значительного капитала и часто сопровождались географическими или юридическими барьерами. Но с помощью дробных моделей, особенно основанных на блокчейне и токенизации, инвесторы могут получить доступ к высококачественным активам, приносящим доход, за небольшую плату”.
Первый объект недвижимости Prypco Mint, зарегистрированный на бирже, — апартаменты с двумя спальнями в башне Damac Prive в дубайском районе Business Bay – был полностью профинансирован в течение одного дня. Проект привлек более 200 инвесторов из более чем 40 стран, средний объем инвестиций составил 10 714 дирхамов. После успешного дебюта платформы многие застройщики проявили интерес к размещению своих объектов недвижимости. В настоящее время список ожидания платформы насчитывает более 6000 человек.
Как это работает
С помощью платформы Prypco Mint инвесторы могут приобрести небольшие доли в элитной недвижимости Дубая с минимальными инвестициями в размере 2 000 дирхамов. Эти акции, которые представлены в виде цифровых токенов, могут приносить доход как за счет арендного дохода, так и за счет роста стоимости недвижимости. На данный момент эта схема доступна только для жителей ОАЭ, имеющих Emirates ID, но есть планы
чтобы в будущем открыть его для международных инвесторов.
Все транзакции осуществляются в дирхамах ОАЭ, и на этом этапе тестирования криптовалюта не используется. Инвесторы получат полный доступ к подробной информации о недвижимости, включая цены, риски и минимальные суммы инвестиций.
Тоби Янг, специалист по стратегии в области цифровых активов из Дубая, сказал: “Эта схема предназначена для всех и каждого, при условии, что они соответствуют минимальным инвестиционным критериям. Идея разделения недвижимости на части заключается в демократизации владения и обеспечении доступности активов для всех, а не только для немногих избранных”.
Повышение ставок
Пилотная схема DLD/Prypco основана на тех же принципах, что и схема Stake, частной компании, которая была создана в 2021 году и которая была в авангарде долевого владения недвижимостью. Это позволяет людям инвестировать всего 500 дирхамов, чтобы приобрести часть недвижимости. В рамках проекта уже было профинансировано более 400 сделок с недвижимостью на сумму более 1 миллиарда дирхамов.
Рами Таббара, соучредитель и со-исполнительный директор Stake, сказал, что концепцию долевого владения часто бывает сложно объяснить людям. “Для многих это новая концепция. Люди, естественно, ассоциируют недвижимость с полным владением, большими суммами денег и горами бумажной работы. Но когда мы объясняем это как покупку акций в собственности, точно так же, как вы бы купили акции в компании, это начинает обретать смысл”.
В приложении Stake на данный момент доступно только шесть объектов недвижимости для инвестирования
в. Почему такое низкое количество? “Мы ставим качество превыше количества. Каждый объект недвижимости
проходит строгий процесс андеррайтинга, и на кону оказываются только лучшие предложения и возможности с наибольшей доходностью”, – пояснил Таббара.
Возвращает
Ежегодная доходность инвестиций Stake составляет в среднем около 10%, но она снижается до прогнозируемой чистой доходности (после учета затрат), составляющей около 5% в год. Stake заявила, что ведет активные переговоры как с DLD, так и с дубайским регулятором цифровых активов VARA о приведении своей платформы в соответствие с новой нормативной базой, касающейся токенизированной недвижимости.
Таббара ожидает, что его компания примет участие во втором этапе пилотной программы, запуск которой запланирован на вторую половину этого года. По данным DLD, к 2033 году недвижимость стоимостью 16 миллиардов долларов (58,7 миллиарда дирхамов) может быть переведена в цифровой формат.
Какова доходность пилотного проекта DLD/Prypco? Первая предложенная недвижимость была продана со скидкой для привлечения покупателей, что означает более высокую доходность.
Доходность будущих объектов недвижимости будет зависеть от цены продажи, использования объекта и от того, будет ли он сдаваться в краткосрочную или долгосрочную аренду. “Тем не менее, типичная чистая доходность составляет 6-8% после учета вышеупомянутого. Я бы ожидал аналогичной доходности, с некоторыми отклонениями выше и ниже этого диапазона”, – добавил Янг. Инвесторы также должны иметь в виду, что их инвестиции могут быть приостановлены на определенный период.
Инновации
Дубай зарекомендовал себя как ведущий крипто- и блокчейн-центр, а также как пионер в области токенизации недвижимости с использованием реальных активов (RWA). Платформа Prypco и DLD property означает, что молодой специалист в Дубае может инвестировать в первоклассную виллу или апартаменты класса люкс без сложностей и затрат, связанных с полным владением недвижимостью. “Это не просто инновации ради инноваций. Это структурный сдвиг в том, как можно создавать богатство и делиться им”, – добавил Блом из Tokinvest. “Частичное инвестирование создает ликвидность, гибкость и доступность, которые были препятствиями при традиционном инвестировании в недвижимость. Чем меньше точек входа, тем больше людей могут принять участие в проекте, что, в свою очередь, приведет (как мы надеемся) к увеличению притока капитала в этот сектор”.
Запуск поддерживаемого правительством проекта токенизации недвижимости и успех таких платформ, как Stake, свидетельствуют об огромном спросе на этот вид инновационного владения недвижимостью. Но по мере того, как все больше объектов приобретается компаниями в частную собственность, это может привести к росту цен на рынке недвижимости.
“Это обоснованная проблема, к которой мы относимся серьезно. Когда в недвижимость поступает больше капитала, спрос может возрасти, что потенциально может оказать повышательное давление на цены. Но важно смотреть на ситуацию в целом”, – сказал Блом.
“Цель состоит не в том, чтобы раздувать рынки, а в том, чтобы расширить доступ и обеспечить более эффективное использование активов недвижимости. При ответственном управлении токенизация и частичное инвестирование могут помочь сгладить взлеты и падения мировой недвижимости, а не усугубить их”.
Ванесса Байма, основательница консалтинговой компании CBC Consultancy and Events, инвестировала в два объекта недвижимости с долевым участием, используя Stake. В настоящее время она получает доход от аренды в размере 6%. “Мы были заинтересованы в криптоинвестировании, но обнаружили, что оно нестабильно. И у нее не было достаточно денег, чтобы сразу приобрести недвижимость”, – объяснила она.
Она заинтересована в более частичных инвестициях в недвижимость. “Иногда людей завораживают краткосрочные инвестиции, такие как криптовалюты или волатильные акции. Мой отец всегда говорил, что недвижимость – самая безопасная инвестиция. Конечно, мы не можем позволить себе покупку полноценной недвижимости, но такой стиль инвестирования позволяет нам диверсифицировать инвестиции”.