Согласно новым данным и лидерам отрасли, жилые комплексы смешанного назначения и с индивидуальной планировкой по всей территории ОАЭ обеспечивают более высокую доходность от аренды и более устойчивую рентабельность, чем традиционные автономные жилые проекты.
“Комплексные проекты, сочетающие в себе жилые помещения, магазины и удобства для жизни, продолжают привлекать арендаторов, особенно тех, кто ищет удобства, доступ к общественным объектам и близость к своим рабочим местам”, – сказал Шериф Слейман, директор по доходам Property Finder. Сулейман сказал, что эта тенденция отражает привлекательность сообществ с хорошими связями и богатыми удобствами, которые удовлетворяют повседневные потребности.
“Наши данные показывают, что на квартиры приходится 57% покупательского спроса и 78% запросов на аренду, причем наибольший интерес вызывают небольшие квартиры с одной спальней и студии. Эти дома обеспечивают как доступность по цене, так и удобство, часто располагаясь в хорошо связанных друг с другом, богатых удобствами сообществах, которые удовлетворяют требованиям образа жизни”. Данные Property Finder показывают, что в сообществах смешанного назначения с начала года была зафиксирована самая высокая доходность от аренды – около 8%, по сравнению с 7% для сообществ с общей планировкой и 5% для отдельно стоящих жилых зданий.
Премии и устойчивый спрос
По данным Property Finder, в этом году арендные ставки в многофункциональных комплексах составляют в среднем 20-25%, а цены стабильно опережают другие сегменты. “Цены на аренду в этих районах неизменно превосходят цены в других, при этом надбавки варьируются от +14,3% до +27,4%, составляя в среднем около +20-25% за год”, – сказал Сулейман, добавив, что спрос останется стабильным до 2025 года.
Несмотря на то, что доходность от аренды выше, рост стоимости капитала по всем направлениям остается значительным: в автономных сообществах цены выросли на 16% в период с января по октябрь 2025 года, что немного опережает рост цен на жилые помещения смешанного назначения (15%). “Это свидетельствует о том, что многофункциональные объекты обеспечивают баланс, предлагая привлекательную доходность от аренды наряду с устойчивым ростом цен”, – сказал он.
Многофункциональные проекты и проекты с генеральным планированием привлекают спрос со стороны конечных пользователей, особенно со стороны покупателей со средним уровнем дохода в Дубае. “Данные Mortgage Finder показывают, что на группу с доходом от 20 до 40 тысяч дирхамов приходится почти 30% всех запросов на ипотеку, причем 81% из них покупают дома для проживания, а не для инвестиций”, – отметил Слейман.
Он добавил, что данные “демонстрируют, что покупатели переезжают в устоявшиеся жилые комплексы, а не полагаются на спекулятивные покупки… Этот рынок все больше определяется практическими решениями, основанными на потребностях, а не на краткосрочной выгоде”.
Долгосрочная стабильность и уверенный рост
Бен Кромптон, управляющий партнер Crompton Partners Estate Agents, сказал, что диверсифицированный характер проектов смешанного назначения делает их более привлекательными для долгосрочных инвесторов. “Проекты смешанного назначения, как правило, обеспечивают более высокую рентабельность инвестиций с точки зрения прироста капитала. Больший прирост капитала обусловлен диверсифицированным характером проекта и его привлекательностью для долгосрочных стабильных арендаторов”, – сказал он.
Он отметил, что, хотя доходность от аренды может быть выше в небольших автономных зданиях, долгосрочный рост капитала и стабильность арендаторов более заметны в сообществах смешанного назначения. “Одиночные башни в проектах с несколькими субподрядчиками могут быть очень привлекательными в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе многофункциональные здания будут более эффективными”.
Кромптон добавил, что такие проекты “предполагают как арендную плату, так и ценовую надбавку”, и что конечные пользователи готовы платить больше за доступ к удобствам. “Все зависит от того, насколько привлекателен проект для конечного пользователя. Независимо от того, готов ли арендатор платить больше за ту же площадь, чтобы иметь доступ к большему количеству удобств, розничной торговле или жить рядом со своим офисом… Если вы можете обеспечить удобства и качество жизни человека, проживающего в квартире, он будет платить больше.”
Заглядывая в будущее, Кромптон сказал, что многофункциональные комплексы, скорее всего, будут “лучше защищены от спадов” из-за разнообразия состава арендаторов. “Разнообразие арендаторов и качество жизни должны снижать арендную плату и волатильность цен”.
Интегрированный образ жизни повышает доверие инвесторов
По словам Джамаля Лута (Jamal Lootah), президента Ближневосточной ассоциации управления объектами (MEFMA), с точки зрения эксплуатации, многофункциональные комплексы также становятся более устойчивыми и экономически эффективными. “Интегрированные жилые комплексы смешанного назначения по всей территории ОАЭ неизменно показывают лучшие результаты, чем одноцелевые проекты, как с точки зрения доходности от аренды, так и с точки зрения долгосрочной стоимости”, – сказал Лута. “Объединяя места для жизни, работы и проведения досуга, они привлекают больший спрос и, как правило, обеспечивают более высокую доходность от аренды и прирост капитала. Инвесторы, как правило, видят более стабильный доход и активы, которые более эффективно сохраняют свою стоимость с течением времени”.
Он пояснил, что диверсификация использования этих объектов помогает им выдерживать колебания рынка. “Если в сфере аренды жилья наблюдается спад, то торговые или офисные объекты могут по-прежнему работать хорошо, и наоборот. Результатом является более стабильная занятость и доход даже во время экономических спадов”.
Лоота добавил, что общая инфраструктура обеспечивает значительную экономию средств для владельцев. “Интегрированные сообщества, как правило, централизуют многие услуги и оборудование, что повышает экономическую эффективность. Владельцы могут снизить эксплуатационные расходы, используя общие услуги, такие как централизованное охлаждение, единая система безопасности и централизованное техническое обслуживание”.
Сдвиг, формирующий горизонт будущего
Эксперты сходятся во мнении, что многофункциональные и интегрированные сообщества становятся новым стандартом застройки в ОАЭ. “Показатели заполняемости и удержания арендаторов, как правило, выше в многофункциональных и интегрированных сообществах по сравнению с отдельными проектами”, – сказал Лута. – Удобство и преимущества для образа жизни, связанные с наличием магазинов, кафе, офисов и домов в одном месте, позволяют людям оставаться здесь дольше, а количество вакансий остается низким”.
Он добавил, что этот сдвиг соответствует городским стратегиям, таким как Генеральный план развития городов Дубая на 2040 год, в котором приоритетное внимание уделяется удобному для пешеходов многофункциональному использованию районов. “Девелоперы по всему Дубаю, Абу-Даби и Северным Эмиратам придерживаются этого видения, формируя будущее, в котором новые проекты будут напоминать автономные мини-города, а не изолированные башни”, – пояснил он.
Тем не менее, эксперты отметили, что автономные проекты не исчезнут полностью. “Автономные проекты по-прежнему будут иметь место”, – сказал Сулейман. “Рынок Дубая всегда был разнообразным, и здесь есть место для обоих подходов”. Кромптон согласился: “Они всегда будут востребованы, и их всегда будут строить”… Автономные здания быстрее и дешевле возводить, а также дешевле обслуживать”.