Рынок недвижимости стран Персидского залива находится в процессе структурного подъема, но большинство застройщиков еще не осознали этого. Слишком многие все еще играют в игру вчерашнего дня, в которой они быстро строят, еще быстрее продают и двигаются дальше. Это менталитет, основанный на краткосрочном арбитраже, а не на создании долгосрочной ценности. И пришло время это изменить.
Недвижимость больше не является товаром
В 2000-х годах девелоперы в Дубае и по всему Персидскому заливу стремительно развивались. Растущая стоимость земли, быстрый оборот капитала и постоянный приток инвесторов, стремящихся к доходности, способствовали быстрому росту. К недвижимости, по сути, относились как к товару, то есть чем больше вы строили, тем больше получали. Но эта модель устаревает. Процентные ставки остаются неизменными. Капитал становится избирательным. Покупатели становятся более информированными, а государственные стратегии меняют городской спрос. Конкретизируя картину в целом, можно сказать, что Gulf больше не стремится к росту, а стремится сохранить наследие. Для этого требуется другой подход, заимствованный из практики прямых инвестиций, а не традиционного девелопмента недвижимости.
Чему должны научиться разработчики
Фонды прямых инвестиций не только вовлечены в игру “покупай и продавай”. Они приобретают, трансформируют и извлекают ценность в течение определенного периода времени. Каждый актив – это тезис, и каждый выход из него продуман. Представьте, если бы девелоперы подходили к проектам таким образом: создавали бы такие проекты, как инвестиционные портфели, а не разовые постройки, и структурировали бы стоимость с первого дня, думая об операционном доходе, стратегиях переориентации, эффективности использования капитала и альтернативных вариантах использования. Представьте, что при проектировании также учитывается внутренняя норма доходности (IRR), а не только эстетика фасада, и планируйте выходы с помощью REIT, объединения доходов и слияний и поглощений. При таком сценарии роль девелопера меняется с конструктора на распределителя капитала. И этот сдвиг меняет все.
Build-to-sell – это беговая дорожка
Доминирующая модель “построй и поменяй”, которая предполагает покупку недвижимости, ее ремонт и последующую перепродажу с целью получения прибыли в относительно короткие сроки, вовлекает девелоперов в цикл переосмысления. Каждый новый проект требует новых инвестиций, новых разрешений и новых рисков. Сравните это с подходом “от создания к приобретению”, при котором приоритет отдается операционному доходу, гибкости рефинансирования и долгосрочной оптимизации активов. Именно так вы создаете динамику развития. Ваши проекты начинают подпитывать следующие. Ваш баланс становится более сбалансированным. Ваше кредитное плечо улучшается. Вы перестаете гоняться за капиталом и начинаете его привлекать. И это именно то, о чем думает private equity.
От проектов к платформам
Большинство разработчиков в GCC по-прежнему мыслят категориями проектов. Но private equity мыслит категориями платформ, которые имеют больше шансов на масштабирование и развитие, в отличие от проектов, которые на этом уровне очень узки. Что это значит? Вместо строительства одной жилой башни, почему бы не создать платформу арендного жилья, охватывающую города и сегменты, с активами, стабилизирующими доходность, которые можно упаковывать, размещать на бирже или продавать траншами? Вместо строительства торгового центра, почему бы не разработать гибрид логистики и розничной торговли “последней мили” с монетизируемыми уровнями данных?
Суть не в том, чтобы копировать частные инвестиции, а в том, чтобы перенять их дисциплину. Их одержимость извлечением прибыли. Их аллергия на незадействованный капитал. И их приверженность операционной эффективности как реальному источнику прибыли.
Суверенные государства стран Персидского залива уже мыслят подобным образом
PIF Саудовской Аравии и ADQ ОАЭ являются лидерами, а не просто суверенными фондами. Они уже инвестируют как институциональные структуры, распределяющие капитал. Их подразделения в сфере недвижимости все чаще отдают предпочтение активам, приносящим доход, структурированным инвестициям, совместным предприятиям и платформам. Например, инициатива в области недвижимости в рамках стратегической дорожной карты PIF на 2021-2025 годы направлена на развитие сектора недвижимости путем создания новых подразделений, от девелопмента и заключения контрактов до операционной деятельности, а также путем интеграции центров передового опыта в инфраструктуру портфеля PIF. Программа тесно связана с гигантскими проектами PIF (NEOM, Red Sea Global, Qiddiya, ROSHN, Diriyah), используя их в качестве платформ для отраслевых преобразований и диверсификации экономики в рамках Концепции Vision 2030. Если суверенный капитал развивается, девелоперы тоже должны развиваться.
Разработчики будущего будут создавать доходные портфели. Они будут управлять капиталом и использовать свои возможности для разработки стратегий получения дохода. Они будут ориентироваться между публичными рынками, институциональным капиталом и реальными операционными рисками. Это уже происходит в самых изысканных уголках Эр-Рияда, Абу-Даби и Дубая.
Автор – основатель и генеральный директор AMIS Development.