Рынок недвижимости Дубая продолжит привлекать значительные объемы прямых иностранных инвестиций (ПИИ), укрепляя его статус глобального инвестиционного центра благодаря политике, благоприятствующей бизнесу, такой как долгосрочные визы, нулевой налог на прибыль и Дубайская стратегия в области недвижимости до 2033 года, которая повышает прозрачность и доверие инвесторов.
Ссылаясь на последние данные, ведущие руководители и эксперты заявили, что 2024 год стал серьезным прецедентом с общим объемом прямых иностранных инвестиций в размере 52,3 млрд дирхамов (14,2 млрд долларов США), из которых 14% пришлось на недвижимость, что составляет примерно 2 млрд долларов.
В 2024 году в секторе недвижимости было зафиксировано 217 000 инвестиций на сумму 526 млрд дирхамов, в том числе 110 000 новых инвесторов, что на 55% больше. Ожидается, что в 2025 году будет построено 182 000 новых единиц жилья, а устойчивые застройки, такие как Южный Дубай и гавань Дубай Крик, вероятно, сохранят этот импульс.
“Инициативы правительства, такие как Генеральный план развития города Дубай до 2040 года и смягчение визовых правил, еще больше повышают спрос на жилую и коммерческую недвижимость. Диверсифицированная экономика Дубая и его стратегическое расположение гарантируют, что его рынок недвижимости остается привлекательным для глобальных инвесторов, и ожидается, что в 2025 году приток прямых иностранных инвестиций будет неуклонно расти”, – считают эксперты.
Привлечение иностранных покупателей
Инженер Амер Хансахеб, главный исполнительный директор и член правления Union Properties, сказал, что рынок недвижимости ОАЭ претерпевает значительные преобразования, превращаясь в более институционализированную, конкурентоспособную на глобальном уровне экосистему, которая привлекает иностранных и местных покупателей, которые все чаще ищут долгосрочную выгоду. “В первом квартале 2025 года объем сделок с недвижимостью в пяти эмиратах превысил 239 млрд дирхамов, что отражает динамику и устойчивость этого сектора. Такие высокие показатели еще больше укрепляют позиции ОАЭ в качестве глобального инвестиционного центра”, – сказал Хансахеб в интервью BTR.
“Что особенно примечательно, так это качественный сдвиг в спросе. Девелоперы больше не строят исключительно для спекулятивных покупателей. Напротив, растет интерес со стороны конечных пользователей, институциональных инвесторов и постоянных жителей. Этот сдвиг создает спрос на хорошо интегрированные многофункциональные комплексы, высококачественные общественные зоны, выгодное расположение и недвижимость на берегу моря”.
Кроме того, по его словам, улучшение инфраструктуры также играет ключевую роль. Например, новая синяя ветка метро уже привела к увеличению арендной платы в среднем на 23% в девяти населенных пунктах, которые будут соединены новой линией, что подчеркивает, насколько развитие, ориентированное на транспорт, стимулирует инвестиции.
“Сейчас мы можем наблюдать положительную стабилизацию на рынке недвижимости Дубая. По данным Property Monitor, в январе 2025 года цены на недвижимость в Дубае снизились на 0,57%, впервые с середины 2022 года. Это свидетельствует о здоровом рынке, на котором предложение начинает более точно соответствовать спросу, предлагая большие возможности как для покупателей, так и для застройщиков в зонах с высоким потенциалом.
“Заглядывая в будущее, мы видим продолжение роста в ближайшие годы, обусловленного стратегической инфраструктурой и благоприятной для инвесторов нормативно-правовой средой. Как разработчики, мы по-прежнему сосредоточимся на создании хорошо расположенных, тщательно спланированных, устойчивых сообществ, которые удовлетворяют меняющимся потребностям наших клиентов”.
Многообещающие перспективы
Марио Вольпи, глава брокерской компании NOVVI Properties, сказал, что перспективы рынка недвижимости Дубая остаются многообещающими в связи с растущим спросом, запуском новых продуктов и устойчивой экономикой ОАЭ. По его словам, во второй половине 2025 года ожидается устойчивый рост рынка, обусловленный продолжающимся притоком населения, запуском новых проектов и расширением базы инвесторов.
“Мы, вероятно, увидим, что больше внимания будет уделяться устойчивой и продуманной застройке, а также смещению предпочтений покупателей в сторону готовой недвижимости из-за роста арендных ставок. Продажи вне плана останутся активными, но конечные пользователи и инвесторы становятся более избирательными. Благодаря стабильной экономике ОАЭ, развивающейся визовой реформе и мировой привлекательности Дубай продолжит позиционировать себя как долгосрочное инвестиционное направление с низким уровнем риска”, – сказал Вольпи в интервью BTR.
Отвечая на вопрос о факторах роста, он сказал, что международные инвесторы, рассматривающие рынок ОАЭ, должны учитывать несколько ключевых факторов.
Во-первых, по его словам, ОАЭ предлагают эффективную налоговую среду без подоходного налога с доходов от недвижимости, что повышает чистую прибыль. Во-вторых, политическая стабильность страны и благоприятное для инвесторов законодательство обеспечивают долгосрочную безопасность.
“Также важно оценить тип недвижимости — готовая к переезду или нет – и местоположение, поскольку районы с высокой доходностью от аренды и развитой инфраструктурой предлагают более высокую доходность. Кроме того, важно понимать стоимость услуг, законы о собственности и валютные последствия. Гибкие возможности получения визы в ОАЭ, связанные с инвестициями в недвижимость, еще больше повышают их привлекательность для покупателей по всему миру”, – сказал он.
“Одна из самых насущных проблем, с которой мы сталкиваемся сегодня, – это доступность жилья, особенно в сегменте со средним уровнем дохода”, – говорит Хансахеб. “Хотя сегмент элитного жилья остается на подъеме, многие жители со средним уровнем дохода с трудом переходят от сдачи жилья в аренду к приобретению жилья в собственность. Это критический пробел, который необходимо устранить, чтобы обеспечить долгосрочную устойчивость рынка”, – сказал он.
“В Union Properties мы активно работаем над преодолением этого разрыва, уделяя особое внимание проектам, которые обеспечивают как качество, так и доступность по цене. Концепция “доступной роскоши” занимает центральное место в нашем подходе, позволяя нам предлагать хорошо спроектированные, высококачественные дома, доступные для более широкого круга жителей. Этот баланс необходим для того, чтобы оставаться конкурентоспособным и инклюзивным на таком рынке, как Дубай”.
По его словам, помимо доступности, существенным ограничением остается финансирование. “Многие жители хотят и готовы покупать, но этому часто мешают высокие первоначальные платежи, строгое соотношение долга к доходу (DTI) и ограниченная гибкость ипотечного кредитования. Решение этой проблемы требует тесного сотрудничества между банками и застройщиками, особенно в вопросах финансирования при поддержке застройщиков или более длительных планов выплат”.
Еще одной ключевой проблемой является риск чрезмерной застройки в и без того плотных городских районах. По мере того, как участков премиум-класса становится все меньше, девелоперы сталкиваются с проблемой рентабельности и вынуждены применять более основанный на данных подход к планированию. Двигаясь вперед, он сказал, что акцент должен быть сделан на разумном развитии, ориентированном на спрос, обеспечивающем соответствие предложения реальным потребностям рынка. “В конечном счете, путь вперед лежит через создание более инклюзивной и основанной на данных среды недвижимости, где ценовая доступность, доступность финансирования и устойчивое городское планирование имеют равные приоритеты”.
Хансахеб сказал, что в ОАЭ существует необходимость в развитии рынка долгосрочного ипотечного кредитования, поскольку долгосрочные эмигранты и конечные пользователи рассматривают возможность приобретения жилья в эмирате. “Хотя это правда, что долгосрочное владение недвижимостью в ОАЭ традиционно казалось недосягаемым для многих экспатриантов, мы являемся свидетелями постепенного изменения как восприятия, так и поведения. Все чаще эмигранты, проживающие в ОАЭ длительное время, рассматривают возможность приобретения жилья в собственность, чему способствуют инфраструктура мирового класса, безопасная окружающая среда и прогрессивные реформы в сфере предоставления вида на жительство, такие как 10-летняя золотая виза. Эти изменения укрепили доверие и создали у жителей более сильное чувство постоянства”, – сказал он.
Тем не менее, владение жильем остается сложной задачей, особенно для людей со средним уровнем дохода. Проблема заключается не только в стоимости недвижимости, но и в доступности и структуре финансирования. Большинство экспатов обязаны вносить значительные первоначальные взносы в дополнение к покрытию первоначальных расходов, таких как регистрационные сборы, комиссионные и банковские сборы.;
“Эти финансовые барьеры часто задерживают или полностью отпугивают потенциальных покупателей. Кроме того, большинство ипотечных предложений на рынке выдаются с относительно короткими сроками действия фиксированной процентной ставки, что затрудняет долгосрочное финансовое планирование для семей, желающих обосноваться в ОАЭ.
“В Union Properties мы осознаем эти проблемы и активно работаем над тем, чтобы обеспечить более доступные пути к приобретению недвижимости. Предоставляя такие решения, как структурированные планы последующей передачи бизнеса, гибкие схемы выплат, согласованные с циклами выплаты заработной платы, и партнерские отношения с банками для упрощения процессов одобрения для наемных экспатов, мы стремимся снизить эти барьеры для входа.
“Например, в нашем проекте Takaya в Мотор Сити мы внедрили гибкую схему оплаты 60/40. Это позволяет покупателям более комфортно распоряжаться своими финансами, сохраняя при этом качественную недвижимость в районе с развитой инфраструктурой. Наша цель – превратить домовладение не просто в мечту, а в реалистичный и достижимый вариант, особенно для семей со средним уровнем дохода, которые решили поселиться в ОАЭ на длительный срок”, – сказал Хансахеб.