Федеральная резервная система США подготовила почву для существенного поворота в мировой денежно-кредитной политике, подав последний сигнал о том, что в этом году ожидается еще два снижения процентных ставок, после повышения на четверть пункта, объявленного в среду.
“Точечный график” прогнозов политиков теперь указывает на то, что ставка по федеральным фондам к концу 2025 года будет находиться в диапазоне от 3,50 до 3,75 процента, что ниже текущих 4,00-4,25 процента после корректировки на этой неделе. Это решение знаменует собой начало нового цикла смягчения после длительного периода монетарных ограничений и принимается на фоне удивительно устойчивой экономики США и сохраняющихся опасений по поводу инфляции.
Последствия этого поворота являются серьезными для стран Персидского залива, валюты которых в значительной степени привязаны к доллару США, что тесно увязывает региональную денежно-кредитную политику с траекторией ФРС.
Для ОАЭ последствия будут наиболее ощутимы в стоимости кредитования, доступности ипотечных кредитов и деятельности в сфере недвижимости – секторах, которые в последние годы продемонстрировали значительный динамизм, но остаются чувствительными к изменениям стоимости заимствований. Поскольку дирхам привязан к доллару, Центральный банк ОАЭ практически мгновенно повторяет политику США, а это означает, что политика смягчения ФРС приводит к снижению ставок по всем эмиратам.
Этот момент может оказаться благоприятным для рынка недвижимости ОАЭ, который с 2021 года переживает необычайный подъем. Цены в Дубае выросли более чем на 20% в прошлом году и продолжали расти до середины 2025 года, что было обусловлено притоком иностранных туристов, ростом населения и спросом на жилье высшего класса.
Поскольку процентные ставки оставались высокими, спрос на ипотечные кредиты демонстрировал признаки умеренности, особенно в среднерыночном и доступном сегментах. Переход к более дешевому финансированию немедленно ослабил бы давление на покупателей, которые сдерживались из-за высокой стоимости заимствований, потенциально расширив базу спроса за пределы богатых наличными инвесторов, которые доминировали на рынке.
Девелоперы и брокеры ожидают, что это придаст новый импульс росту объемов продаж. В Дубае в первой половине 2025 года количество ипотечных сделок незначительно сократилось, несмотря на то, что общий объем продаж достиг рекордного уровня, что свидетельствует о том, что более высокие ставки отпугнули покупателей, имеющих кредитное плечо. Снижение стоимости заимствований может обратить вспять эту тенденцию, открыв доступ для местных жителей и экспатриантов, желающих перейти от аренды к владению недвижимостью. Абу-Даби, который недавно запустил новые проекты класса люкс и расширил свои предложения на набережной, также выиграет от повышения доступности ипотеки.
В то же время цикл смягчения может ослабить финансовую нагрузку на домохозяйства и предприятия, имеющие существующие кредиты. Однако для банков в ОАЭ и странах Персидского залива снижение процентных доходов может негативно сказаться на марже, хотя это может быть компенсировано более высокими темпами роста кредитования и более здоровым спросом на ипотечные кредиты, корпоративные займы и рефинансирование. Более широкое воздействие будет заключаться в поддержке экономической активности в соответствии с собственными стратегиями роста региона. МВФ ожидает, что экономика ОАЭ вырастет более чем на 5% в 2025 году благодаря усилиям по диверсификации, высоким доходам от продажи нефти и активной деятельности в ненефтяном секторе.
Джером Пауэлл, председатель ФРС, признал сложность текущей ситуации, назвав ее “необычной”. Инфляция замедлилась, но остается выше целевого показателя ФРС, в то время как рынок труда США, несмотря на охлаждение, продолжает демонстрировать устойчивую динамику. “У нас есть двусторонний риск”, – сказал Пауэлл. “Безрискового пути не существует”. Эта неопределенность вызвала широкий разброс мнений среди политиков: 18 членов комитета прогнозируют по меньшей мере одно сокращение в этом году, один – целых шесть, и только один чиновник не прогнозирует никаких изменений.
Что касается стран Персидского залива, то стремление ФРС к смягчению политики снижает вероятность оттока капитала, который мог бы последовать, если бы ставки в регионе оставались на высоком уровне, а стоимость заимствований в мире снижалась. Относительная стабильность доллара гарантирует, что валюты стран Персидского залива остаются сильными опорами, но дополнительная ликвидность и более низкие затраты на финансирование могут сделать рынки Персидского залива более привлекательными для иностранных инвесторов, стремящихся получить более высокую доходность от недвижимости и акций.
Фондовый рынок Дубая, который уже поддерживается активностью по проведению IPO и высокими доходами банков и девелоперов, может получить дальнейшее развитие по мере улучшения условий ликвидности.
Цикл смягчения также может стимулировать региональные ипотечные инновации. Банки по всей территории ОАЭ все чаще предлагают ипотечные продукты с фиксированной ставкой, чтобы защитить покупателей от прошлых повышений ставок, но при снижении процентной ставки ипотечные предложения с переменной ставкой могут вновь стать привлекательными. Это могло бы расширить выбор заемщиков и стимулировать конкуренцию на рынке, где в финансировании часто доминирует горстка крупных кредиторов.
По словам аналитика, риски по-прежнему сохраняются. Слишком быстрый рост спроса может вновь вызвать опасения перегрева рынка недвижимости Дубая, где и без того много предложений, а к концу 2025 года ожидается строительство более 70 000 новых объектов. Для регулирующих органов ключевым моментом будет обеспечение баланса между доступностью и финансовой стабильностью, особенно с учетом того, что более низкие ставки привлекают на рынок больше покупателей с привлечением заемных средств. Центральный банк ОАЭ, вероятно, сохранит бдительность, следя за тем, чтобы стандарты кредитования и требования к капиталу оставались надежными, даже несмотря на смягчение денежно-кредитных условий.
Аналитики также утверждают, что решение ФРС открыть дверь для дальнейших сокращений является долгожданным попутным ветром для стран Персидского залива. В ОАЭ, где недвижимость и ипотека играют центральную роль в благосостоянии домохозяйств и динамике экономики, цикл смягчения предлагает перспективу устойчивого роста, более широкого участия на рынке и большей доступности по цене. После двух лет нехватки денег перспектива удешевления кредитов вполне может стать той искрой, которая положит начало следующей главе бума на рынке недвижимости ОАЭ.