Вопрос: Я рассматриваю возможность приобретения недвижимости вне плана в Дубае. Если застройщик не выполнит свои обязательства, какие у меня есть юридические возможности?
Ответ: В Дубае покупатель и застройщик (продавец) заключают договор купли-продажи (SPA) недвижимости, которая продается на внеплановой основе.
SPA будет включать в себя, среди прочего, положения, касающиеся цены покупки, даты завершения, компенсации за нарушения и условий форс-мажорных обстоятельств (не зависящих от сторон соглашения). Таким образом, отношения между покупателем и застройщиком (продавцом) регулируются в соответствии с согласованными положениями и условиями SPA.
SPA будет осуществляться добросовестно в соответствии с упомянутыми в нем положениями. Это предусмотрено статьей 246 (1) Федерального закона № (5) от 1985 года о гражданско-правовых сделках Объединенных Арабских Эмиратов, которая гласит: “1. Контракт должен выполняться в соответствии с содержащимися в нем положениями и способом, соответствующим требованиям добросовестности.”
Кроме того, в случае нарушения любого из положений Соглашения о сотрудничестве одна из сторон может иметь право на компенсацию, указанную в Соглашении о сотрудничестве или в соответствии с решением судьи суда, юрисдикция которого находится в Дубае. Это предусмотрено статьей 295 Закона ОАЭ о гражданских сделках, в котором говорится: “Возмещение ущерба будет состоять из денежной выплаты. Однако по просьбе потерпевшего судья может, в зависимости от обстоятельств, распорядиться о возмещении ущерба путем восстановления первоначального статуса сторон или путем решения в качестве компенсации конкретного вопроса, связанного с причинением ущерба”.
Кроме того, в случае возникновения спора с продавцом (застройщиком) покупатель может обратиться в Земельный департамент Дубая (DLD) для мирного урегулирования вопроса. Это предусмотрено статьей 14 Резолюции Исполнительного совета № 6 от 2010 года, утверждающей имплементацию Закона №, 13 от 2008 года, регулирующий временный реестр недвижимости в эмирате Дубай (“Резолюция Исполнительного совета № 6 от 2010 года”), в которой говорится: “В случае возникновения спора между застройщиком и покупателем, DLD может предпринять примирительные усилия для сохранения их договорных отношений и может предложить любые решения, которые сочтет целесообразными для достижения этой цели. Если застройщик и покупатель приходят к мировому соглашению, это должно быть зафиксировано в письменном соглашении, подписанном застройщиком и покупателем или их соответствующими представителями. После утверждения этого соглашения DLD оно становится обязательным для обеих сторон.”
Кроме того, на основании жалобы, поданной покупателем, если DLD убежден, что разработчик (продавец) допустил нарушения SPA, он может подготовить отчет и направить его в компетентные органы для дальнейших действий или принятия решения. Это в соответствии со статьей 13 Закона № 13 от 2008 года, регулирующего временный реестр недвижимости в эмирате Дубай, в которой говорится: “Если к удовлетворению DLD будет установлено, что застройщик или брокер совершил какое-либо действие или бездействие в нарушение положений настоящего закона или любого другого законодательства в в силу этого Генеральный директор DLD должен подготовить соответствующий отчет и передать дело в компетентные органы для расследования”.
Однако застройщик (продавец) может обратиться в компетентный орган или суд с заявлением о том, что он не смог выполнить обязательства, указанные в SPA, связанные с передачей имущества, из-за форс-мажорных обстоятельств (причин, не зависящих от застройщика). Это предусмотрено статьей 21 Резолюции Исполнительного совета № 6 от 2010 года.
Исходя из вышеупомянутых положений закона, если ваш застройщик (продавец) задерживает передачу вам квартиры по согласованию с застройщиком (продавцом), вы можете сначала обратиться в DLD и подать жалобу на застройщика (продавца), прежде чем обращаться в суд. В качестве альтернативы вы можете напрямую обратиться в суд, обладающий юрисдикцией в Дубае, чтобы возбудить гражданское дело против застройщика (продавца) и потребовать компенсации за задержку с передачей вам квартиры. Суд может принять решение по вашему делу, имеете ли вы право на компенсацию на основании положений из СПА-центра.
Ашиш Мехта является основателем и управляющим партнером Ashish Mehta &Associates. Он имеет квалификацию юриста, позволяющую ему заниматься юридической практикой в Дубае, Великобритании и Индии. Полная информация о его фирме на сайте: www.amalawyers.com. Читатели могут направлять свои вопросы по электронной почте: [email protected] или по адресу Legal View, Khaleej Times, почтовый ящик 11243, Дубай.